Brauche ich dafür einen Beschluss? So kommen Sie von der Idee zur Entscheidung

„Brauche ich dafür einen Beschluss?“ Diese Frage hören wir fast jede Woche. Mal geht es um ein Vordach über der Haustür, mal um ein Katzennetz am Balkon, mal um eine Ladestation für das Auto, mal um die Bitte, das Treppenhaus abends heller zu machen. Manchmal steckt ein Ärgernis dahinter, manchmal eine gute Idee, und fast immer der Wunsch, die Sache möglichst unkompliziert zu regeln.

Die ehrliche Antwort lautet: Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Dieselbe Idee kann in einem Haus ein Fall für den kurzen Anruf sein und im nächsten ein Tagesordnungspunkt für die Versammlung. Was aber sehr wohl geht, ist, die Frage Schritt für Schritt zu sortieren. Genau das macht dieser Beitrag.

Warum es keine pauschale Antwort gibt

Ob ein Vorhaben einen Beschluss braucht, hängt von mehreren Dingen gleichzeitig ab.

• Was wird berührt? Bleibt alles im Sondereigentum, entscheiden Sie allein. Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, entscheidet die Gemeinschaft.
• Wie tief ist der Eingriff? Ein ausgetauschtes Leuchtmittel ist Erhaltung. Eine zusätzliche Leuchte an einer Stelle, an der bisher keine war, ist eine bauliche Veränderung.
• Was steht in Ihren Unterlagen? Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung können Dinge abweichend regeln, etwa wer Fenster instand hält oder ob es Sondernutzungsrechte an Gartenflächen gibt.
• Was hat die Gemeinschaft schon einmal beschlossen? Vielleicht gibt es längst eine Regelung, die Ihren Fall abdeckt, oder eine Wertgrenze, bis zu der die Verwaltung ohne Rückfrage handeln darf.

Vier Fragen, vier mögliche Antworten, und jede verschiebt das Ergebnis. Deshalb ist die erste und wichtigste Empfehlung eine ganz unspektakuläre: Sprechen Sie mit Ihrer Immobilienverwaltung, bevor Sie etwas tun oder einen Antrag schreiben. Wir haben die Unterlagen Ihres Hauses vorliegen und wissen, was dort schon einmal entschieden wurde.

Erste Frage: Berührt Ihr Vorhaben das Gemeinschaftseigentum?

Innerhalb Ihrer Wohnung sind Sie weitgehend frei. § 13 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes stellt das klar: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum verfahren, wie er will, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Ein neuer Bodenbelag, eine andere Küche, ein frischer Anstrich: Dafür fragt niemand die Gemeinschaft.

Eng wird es an den Stellen, an denen die Wohnung aufhört. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem die tragenden Wände, das Dach, die Fassade, die Fenster von außen, die Wohnungseingangstür, die Leitungen bis zum Abzweig in Ihre Wohnung, das Treppenhaus, der Keller und in aller Regel auch die Konstruktion Ihres Balkons. Wer dort bohrt, schraubt, anbaut oder das Erscheinungsbild verändert, greift in das Eigentum aller ein, und zwar auch dann, wenn die betreffende Fläche ausschließlich von ihm genutzt wird.

Ein Balkon ist dafür das beste Beispiel. Die Brüstung, die Platte und die Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum. Ein Blumenkasten, der innen am Geländer hängt, interessiert niemanden. Eine Markise, die in die Betonplatte gedübelt wird, ist ein Eingriff und braucht eine Entscheidung der Gemeinschaft.

Ein kurzer Blick in die Teilungserklärung lohnt fast immer

Bevor wir überhaupt über einen Beschluss sprechen, sehen wir in die Teilungserklärung. Dort steht, was zu Ihrer Wohnung gehört, ob es Sondernutzungsrechte gibt und wer welche Kosten trägt. Manches, was auf den ersten Blick nach einem Fall für die Versammlung aussieht, ist dort längst geregelt. Und umgekehrt: Manches, was jahrzehntelang stillschweigend gehandhabt wurde, steht im Widerspruch zu dem, was tatsächlich vereinbart ist.

Zweite Frage: Wer darf entscheiden?

Für die Praxis gibt es drei Wege. Sie unterscheiden sich in Aufwand, Dauer und Verbindlichkeit, und die allermeisten Anliegen enden nicht dort, wo die meisten es vermuten.

Weg 1: Die Verwaltung, der kurze und häufigste Weg

Ein großer Teil dessen, was in einem Haus zu tun ist, gehört ohnehin zu den laufenden Aufgaben der Verwaltung und braucht keinen Beschluss. § 27 Absatz 1 WEG sagt dazu:

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Das ist der Rahmen für die tägliche Arbeit: die tropfende Armatur im Keller, der defekte Türschließer, die verstopfte Dachrinne, der Handwerker nach einem Rohrbruch am Wochenende. Dafür muss niemand bis zur nächsten Versammlung warten, und dafür ist auch kein Antrag nötig. Ein Hinweis genügt, am besten mit Foto.

Dieser Rahmen ist außerdem nicht in Stein gemeißelt. Nach § 27 Absatz 2 WEG kann die Gemeinschaft die Rechte und Pflichten der Verwaltung durch Beschluss einschränken oder erweitern. Viele Gemeinschaften legen genau dafür eine Wertgrenze fest: Bis zu einem bestimmten Betrag beauftragt die Verwaltung Reparaturen selbst, darüber holt sie Angebote ein und legt sie der Versammlung vor. Ein einziger solcher Beschluss erspart im Jahr ein Dutzend Rückfragen.

Weg 2: Der Verwaltungsbeirat, wenn es um Einordnung geht

Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Absatz 2 WEG). Er entscheidet nichts, was die Gemeinschaft entscheiden müsste, und er kann keinen Beschluss ersetzen. Aber er kennt das Haus, er kennt die Vorgeschichte, und er weiß, wie ein Vorschlag bei den Nachbarn ankommen wird.

Deshalb ist der Beirat der richtige Gesprächspartner, wenn ein Anliegen größer ist als eine Reparatur, aber noch nicht fertig durchdacht. Häufig stellt sich im Gespräch heraus, dass mehrere Eigentümer dasselbe Thema haben, dass ein Teil des Vorhabens längst erledigt ist oder dass eine kleinere Lösung dasselbe erreicht. Was danach in die Versammlung geht, ist meist deutlich besser vorbereitet.

Weg 3: Die Eigentümerversammlung, wenn die Gemeinschaft entscheiden muss

Bleibt es dabei, dass über das Gemeinschaftseigentum oder über Geld der Gemeinschaft entschieden wird, führt kein Weg an einem Beschluss vorbei. Entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Ein Beschluss gilt dann für alle, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht da waren.

Gemessen an der Zahl der Anliegen, die im Laufe eines Jahres bei uns eingehen, ist das die Ausnahme. Das ist keine Nachlässigkeit, sondern die gesetzliche Aufgabenteilung: Die Versammlung entscheidet über das Grundsätzliche, die Verwaltung erledigt das Laufende.

Wann es wirklich einen Beschluss braucht

Diese Fälle gehören regelmäßig in die Versammlung.

• Bauliche Veränderungen. § 20 Absatz 1 WEG bestimmt: „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.“ Alles, was nicht Erhaltung ist, fällt darunter: das Vordach, die Markise, die Videosprechanlage, der Zaun, die zusätzliche Außensteckdose.
• Maßnahmen von Gewicht. Dach, Fassade, Heizungsanlage, Fenster: Solche Vorhaben sind zwar Erhaltung, führen aber zu erheblichen Verpflichtungen. Darüber entscheiden die Eigentümer.
• Geld, das noch nicht eingeplant ist. Eine Sonderumlage, die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, die Aufstockung der Rücklage.
• Eine andere Kostenverteilung. Nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, etwa bei den Kosten eines Aufzugs.
• Dauerhafte Regelungen. Hausordnung, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Wertgrenzen für die Verwaltung, Verträge mit längerer Laufzeit.

Auch wer einen Anspruch hat, braucht einen Beschluss

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die sogenannten privilegierten Maßnahmen. § 20 Absatz 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, wenn sie dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, einem Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz oder, seit dem 17. Oktober 2024, dem Betrieb eines Steckersolargeräts dient.

Der Anspruch bedeutet aber nicht, dass Sie einfach loslegen dürfen. Satz 2 derselben Vorschrift sagt ausdrücklich, dass über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen ist. Die Gemeinschaft entscheidet also weiterhin über das Wie: über die Ausführung, den Ort, die Leitungsführung, die Haftung, den Rückbau. Ob überhaupt, darüber entscheidet sie in diesen Fällen nicht mehr.

Und wann ein Beschluss nicht genügt

Manches lässt sich auch mit der größten Mehrheit nicht beschließen. Dazu gehören Eingriffe in das Sondereigentum anderer, die Begründung oder Aufhebung von Sondernutzungsrechten und Änderungen der Teilungserklärung. Dafür braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer, die in der Regel notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird. Eine Ausnahme bilden Öffnungsklauseln, die in manchen Teilungserklärungen stehen und bestimmte Änderungen per Beschluss erlauben.

Ebenfalls tabu: bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Das verbietet § 20 Absatz 4 WEG, unabhängig davon, wie viele Stimmen dafür wären.

Der wichtigste Schritt kommt vor dem Beschluss

Wenn ein Anliegen tatsächlich in die Versammlung gehört, beginnt die eigentliche Arbeit. Sie besteht nicht im Formulieren, sondern im Zuhören. Bevor ein Satz aufgeschrieben wird, muss klar sein, was der Antragsteller eigentlich erreichen möchte. Erstaunlich oft ist das etwas anderes als das, was im ersten Satz steht.

Ein Beispiel: „Ich beantrage eine Sichtschutzwand auf dem Balkon.“ Im Gespräch stellt sich heraus, dass es nicht um eine Wand geht, sondern darum, beim Frühstück nicht direkt vom Nachbarbalkon aus gesehen zu werden. Damit stehen plötzlich mehrere Lösungen im Raum: ein hoher Pflanzkübel, der niemanden fragen muss, ein Element, das eingehängt und nicht verschraubt wird, oder eben doch die feste Wand. Erst wenn das Ziel feststeht, weiß man, worüber überhaupt abgestimmt werden soll.

Ein zweites Beispiel: „Wir brauchen eine neue Beleuchtung im Treppenhaus.“ Gemeint ist manchmal, dass es abends zu dunkel ist, manchmal, dass das Licht zu früh ausgeht, manchmal, dass die alten Leuchten zu viel Strom verbrauchen. Im ersten Fall genügt oft ein anderes Leuchtmittel, im zweiten eine neue Einstellung des Zeitschalters, und beides ist Erhaltung, also Sache der Verwaltung. Nur der dritte Fall ist ein Vorhaben für die Versammlung.

Dieses Gespräch ist kein Umweg. Es ist der Grund, warum ein Beschluss später trägt. Wer den Antrag ohne dieses Gespräch formuliert, bekommt im besten Fall eine Abstimmung über das falsche Thema und im schlechteren einen Beschluss, den hinterher niemand umsetzen kann.

Woran Sie einen guten Beschlussantrag erkennen

Ein Beschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Auch in fünf Jahren, wenn niemand mehr weiß, wie die Diskussion verlaufen ist, und auch für einen Eigentümer, der erst später gekauft hat. Deshalb gehören diese Punkte hinein.

• Was genau gemacht wird, an welcher Stelle und in welchem Umfang.
• Wer es ausführt und auf welcher Grundlage, also nach welchem Angebot mit welchem Datum.
• Was es kostet und woher das Geld kommt: aus der laufenden Bewirtschaftung, aus der Rücklage oder über eine Sonderumlage.
• Wer die Folgekosten trägt, also Wartung, Strom, Versicherung und später den Austausch.
• Bis wann es erledigt sein soll und wer die Umsetzung übernimmt.
• Bei einer Gestattung zusätzlich: wer haftet, wer instand hält und ob bei Auszug oder Verkauf zurückgebaut werden muss.

Und ebenso wichtig: Ein Beschluss ist eine Frage, auf die man mit Ja oder Nein antworten kann. Zwei Themen in einem Antrag sind ein Problem, weil niemand dem einen zustimmen und das andere ablehnen kann. Formulierungen wie „die Verwaltung wird beauftragt, eine passende Lösung zu finden“ sind ebenfalls untauglich, weil sich später nicht feststellen lässt, ob der Beschluss erfüllt ist. Wenn noch nichts feststeht, ist der saubere Weg ein Vorbereitungsbeschluss: Angebote einholen, Kosten ermitteln, in der nächsten Versammlung entscheiden.

Diesen Teil müssen Sie nicht allein leisten. Sagen Sie uns, was Sie erreichen möchten. Die abstimmbare Fassung schreiben wir.

Wie Sie Ihr Anliegen rechtzeitig einbringen

Geben Sie Ihren Wunsch so früh wie möglich bei der Verwaltung ab, am besten schriftlich und mit Fotos. Früh heißt: nicht erst mit der Einladung zur Versammlung. Wer in der Versammlung über eine Maßnahme entscheiden soll, braucht Angebote, und Handwerker brauchen Zeit für ein Angebot. Die Einladung selbst erfolgt in Textform und soll mindestens drei Wochen vorher verschickt werden (§ 24 Absatz 4 WEG).

Zwei Möglichkeiten gibt es außerhalb des normalen Takts. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung, muss sie einberufen werden (§ 24 Absatz 2 WEG). Und eilige Einzelfragen lassen sich ohne Versammlung klären: Nach § 23 Absatz 3 WEG ist ein Beschluss auch dann gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Versammlung vorher festlegen, dass dabei die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das macht den Umlaufbeschluss in der Praxis erst brauchbar, denn Einstimmigkeit erreicht man selten.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt darauf an, was berührt wird, wie tief der Eingriff geht, was in der Teilungserklärung steht und was die Gemeinschaft schon beschlossen hat.
• Fragen Sie zuerst Ihre Verwaltung. Vieles ist Erhaltung und damit ohnehin unsere Aufgabe, dafür ist kein Beschluss nötig.
• Der Beirat hilft beim Einordnen, entscheidet aber nichts, was die Gemeinschaft entscheiden muss.
• In die Versammlung gehören bauliche Veränderungen, Maßnahmen von Gewicht, Geld, das nicht eingeplant ist, abweichende Kostenverteilungen und dauerhafte Regelungen.
• Auch ein Anspruch ersetzt den Beschluss nicht. Bei Ladestation, Einbruchsschutz, Barrierereduzierung, Glasfaser und Steckersolargerät entscheidet die Gemeinschaft weiterhin über das Wie.
• Manches geht nur per Vereinbarung, etwa Änderungen der Teilungserklärung oder Sondernutzungsrechte.
• Vor dem Beschluss steht das Gespräch. Erst wenn das Ziel klar ist, lässt sich ein Antrag formulieren, über den man mit Ja oder Nein abstimmen kann.

Sie haben eine Idee für Ihr Haus und wissen nicht, in welche dieser Schubladen sie gehört? Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder stellen Sie Ihr Anliegen direkt in Ihrem Bereich ein. Wie die Versammlung abläuft und warum die Teilnahme sich lohnt, lesen Sie in unserem Beitrag Sind Eigentümerversammlungen wichtig?, und wer nicht persönlich dabei sein kann, findet in der digitalen Eigentümerversammlung die Alternativen.