Beim Kauf einer Eigentumswohnung bekommen Sie einen Stapel Unterlagen zum Notarvertrag dazu. Für die meisten Käufer verschwindet er nach der Beurkundung im Ordner und wird nie wieder geöffnet. Dabei enthält er neben Plänen und Baubeschreibung die beiden Dokumente, die Ihren Alltag in der Gemeinschaft am stärksten bestimmen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Fast jede Frage, die uns Eigentümer stellen, endet dort. Wer zahlt die Fenster? Darf ich den Gartenanteil einzäunen? Wie viele Stimmen habe ich? Die Antwort steht selten im Gesetz, sie steht in diesen Papieren.
Was die Teilungserklärung überhaupt ist
Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der aus einem Grundstück Wohnungseigentum wird. § 8 Absatz 1 WEG beschreibt den Vorgang:
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
Erstellt wird sie in aller Regel vom Bauträger, lange bevor Sie die Wohnung gekauft haben. Zwei Anlagen gehören nach § 7 Absatz 4 WEG dazu und sind mindestens so aufschlussreich wie der Text selbst:
- Der Aufteilungsplan. Eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, aus der hervorgeht, welche Teile des Gebäudes und des Grundstücks im Sondereigentum und welche im Gemeinschaftseigentum stehen. Hier sehen Sie schwarz auf weiß, wo Ihre Wohnung endet.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bestätigung der Baubehörde, dass die Einheiten baulich voneinander abgeschlossen sind.
Die Gemeinschaftsordnung ist meist Bestandteil derselben Urkunde. Sie regelt das Zusammenleben: Kostenverteilung, Stimmrecht, Nutzungsbeschränkungen, Pflichten. Wenn im Alltag von der Teilungserklärung die Rede ist, meint man fast immer beides zusammen.
Warum sie Sie bindet, obwohl Sie sie nie verhandelt haben
Das ist der Punkt, der viele überrascht. § 10 Absatz 3 WEG bestimmt, dass Vereinbarungen gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Genau das ist bei der Teilungserklärung der Fall. Sie ist im Grundbuch eingetragen und gilt damit für jeden künftigen Käufer, auch für Sie. Ein Bauträger hat vor dreißig Jahren entschieden, wer die Fenster bezahlt, und diese Entscheidung wirkt bis heute fort.
Umgekehrt heißt das auch: Ändern lässt sich eine solche Vereinbarung grundsätzlich nur, wenn alle Eigentümer zustimmen und die Änderung im Grundbuch eingetragen wird. Für die Kostenverteilung gibt es seit der WEG-Reform allerdings eine wichtige Ausnahme, dazu gleich mehr.
Was Sie konkret darin finden
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Der Kern der Urkunde. Beschrieben wird, welche Räume Ihnen allein gehören. Alles Übrige ist Gemeinschaftseigentum. Wichtig zu wissen: Die Teilungserklärung kann diese Grenze nicht beliebig verschieben. Tragende Wände, Fenster, Dach und Versorgungsleitungen bleiben nach § 5 Absatz 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Urkunde etwas anderes steht.
Miteigentumsanteile
Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben, etwa „87,5/1.000stel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7". Diese Zahl bestimmt in der gesetzlichen Grundregel Ihren Anteil an den Kosten und häufig auch Ihr Stimmgewicht.
Sondernutzungsrechte
Ein Begriff, der ständig missverstanden wird. Ein Sondernutzungsrecht macht eine Fläche nicht zu Ihrem Eigentum. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, Sie dürfen sie nur allein nutzen und alle anderen davon ausschließen.
Typische Formulierung: „Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3 steht das alleinige Nutzungsrecht an der im Aufteilungsplan mit G3 bezeichneten Gartenfläche zu."
Die Folge ist praktisch bedeutsam: Sie dürfen den Garten nutzen, aber nicht umgestalten, wie es Ihnen gefällt. Eine Terrasse anlegen, einen Zaun setzen oder einen Baum fällen sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und brauchen einen Beschluss. Ob Sie die Pflege bezahlen und wer eine spätere Instandsetzung trägt, steht wiederum in der Gemeinschaftsordnung. Häufig heißt es dort: „Die Kosten der Pflege und Unterhaltung der Sondernutzungsflächen trägt der jeweils Nutzungsberechtigte."
Dasselbe gilt für Stellplätze im Freien und in der Tiefgarage. Ein Tiefgaragenstellplatz ist oft nur mit einem Sondernutzungsrecht versehen, nicht mit Sondereigentum. Wer dort eine Wallbox anbringen will, greift damit in Gemeinschaftseigentum ein.
Kostenverteilung
Die gesetzliche Grundregel steht in § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG: Jeder trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils. Die Gemeinschaftsordnung weicht davon fast immer ab, etwa mit Formulierungen wie „Die Kosten des Aufzugs tragen ausschließlich die Eigentümer der Wohnungen im ersten bis vierten Obergeschoss" oder „Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung abgerechnet".
Seit der WEG-Reform gibt es hier eine erhebliche Erleichterung. § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG lautet:
Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
Das bedeutet: Eine als ungerecht empfundene Kostenregelung aus der Teilungserklärung lässt sich heute mit einfacher Mehrheit ändern, für einzelne Kostenarten und ohne Grundbucheintragung. Früher brauchte es dafür die Zustimmung aller. Wenn Sie mit einer alten Regelung leben, die niemand mehr nachvollziehen kann, ist das der Hebel.
Instandhaltungspflichten
Hier wird es unübersichtlich, denn Erhaltungspflicht und Kostentragung sind zweierlei. Verbreitet ist etwa: „Die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster einschließlich Rahmen sowie der Wohnungseingangstüren obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Kosten."
Eine solche Klausel verlagert die Kosten. Sie macht die Fenster aber nicht zu Ihrem Eigentum, denn das verbietet § 5 Absatz 2 WEG. Über den Austausch entscheidet weiterhin die Gemeinschaft. Ausführlicher haben wir das im Beitrag Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? beschrieben.
Balkone und Terrassen
Der Klassiker unter den Streitpunkten. Üblich ist die Aufteilung: Der Innenanstrich und der Bodenbelag gehören zum Sondereigentum, die tragende Balkonplatte, die Abdichtung, die Brüstung und der Außenanstrich zum Gemeinschaftseigentum. Manche Gemeinschaftsordnung formuliert das ausdrücklich, viele schweigen dazu. Dann gilt die gesetzliche Zuordnung, und die folgt der Frage, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist.
Stimmrecht und Nutzung
Die Gemeinschaftsordnung legt fest, ob nach Köpfen, nach Objekten oder nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. Dazu kommen Nutzungsregeln: Ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist, ob kurzzeitige Vermietung erlaubt bleibt, ob Tierhaltung eingeschränkt ist.
Wenn die Formulierung nicht eindeutig ist
Viele Teilungserklärungen sind Jahrzehnte alt und in einer Sprache verfasst, die selbst Fachleute zweimal lesen müssen. Manche Klauseln widersprechen sich, andere sind so unbestimmt, dass sich zwei vertretbare Auslegungen gegenüberstehen.
Das ist keine Kleinigkeit. Bei einer Fenstererneuerung in einer Anlage mit vierzig Einheiten geht es schnell um sechsstellige Beträge, und die Frage, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer zahlt, entscheidet sich an einem Halbsatz.
In solchen Fällen holen wir eine anwaltliche Einschätzung ein, bevor irgendetwas beschlossen wird. Das kostet Geld, ist aber deutlich günstiger als ein Beschluss, der später angefochten wird und fällt.
Die KI als Werkzeug, um die eigene Urkunde zu verstehen
Sie müssen aber nicht bei jeder Frage auf uns oder einen Anwalt warten. Moderne KI-Sprachmodelle sind erstaunlich gut darin, ein solches Dokument zu erfassen und in verständliche Worte zu übersetzen.
Ihre Unterlagen finden Sie in Ihrem Bereich im Eigentümerportal und können sie dort herunterladen. Wie Sie die passenden Dateien finden, zeigt unsere Anleitung So finden Sie Ihre Dokumente in ETG24.
Aus unserer Erfahrung entscheidet die Art der Frage über die Qualität der Antwort:
- Fragen Sie konkret. Nicht „Was steht da drin?", sondern „Wer trägt nach dieser Teilungserklärung die Kosten für den Austausch der Fenster, und an welcher Stelle steht das?"
- Verlangen Sie die Fundstelle. Lassen Sie sich den Abschnitt zitieren, auf den sich die Antwort stützt. Dann können Sie selbst nachlesen.
- Bohren Sie nach. Geben Sie sich nicht mit der ersten Antwort zufrieden. Fragen Sie: „Gibt es eine andere Auslegung? Was spricht dagegen? Welche Stelle widerspricht dem?"
- Prüfen Sie das Ergebnis. Ein Sprachmodell kennt weder die Beschlusslage Ihrer Gemeinschaft noch die Rechtsprechung zu Ihrem Sonderfall, und es haftet für seine Antwort nicht.
Und der Datenschutz?
Eine berechtigte Frage, die uns tatsächlich gestellt wurde. Die Antwort fällt unterschiedlich aus, je nachdem wer hochlädt.
Als Eigentümer für sich selbst: Sie nutzen Ihre eigene Urkunde, um Ihre eigene Rechtslage zu verstehen. Das ist eine ausschließlich persönliche Tätigkeit. Für solche Fälle gilt die Datenschutz-Grundverordnung nach ihrem Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe c gar nicht, denn sie findet keine Anwendung auf Verarbeitungen
durch natürliche Personen zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten.
Aus dem privaten Rahmen fällt man erst heraus, wenn fremde personenbezogene Daten veröffentlicht oder weitergegeben werden. Das ist beim Hochladen in ein Chatfenster für den Eigengebrauch nicht der Fall.
Trotzdem drei Empfehlungen, die wir für sinnvoll halten:
- Namen schwärzen. In der Urkunde stehen der aufteilende Eigentümer und gelegentlich weitere Personen. Für Ihre Frage sind diese Namen bedeutungslos, entfernen Sie sie einfach.
- Nichts hochladen, was andere betrifft. Eigentümerlisten, Protokolle mit Wortmeldungen, Abrechnungen mit Einzelsalden oder Schriftverkehr mit Nachbarn gehören nicht in ein KI-Fenster. Die Teilungserklärung selbst ist überwiegend sachlicher Natur, diese Unterlagen sind es nicht.
- Training abschalten. Die meisten Anbieter verwenden Eingaben zur Verbesserung ihrer Modelle, sofern man dem nicht in den Einstellungen widerspricht. Ein Blick in die Einstellungen lohnt sich.
Für uns als Verwaltung gelten übrigens strengere Regeln. Die private Ausnahme greift bei einem Unternehmen nicht. Wir setzen solche Werkzeuge deshalb nur mit den entsprechenden vertraglichen Grundlagen ein und niemals mit Unterlagen, die einzelne Eigentümer betreffen.
Wir sind ohnehin für Sie da
So nützlich ein Sprachmodell als Einstieg ist, es ersetzt keine verbindliche Auskunft. Wir kennen Ihre Anlage, die Beschlusslage der vergangenen Jahre und die Stellen, an denen Ihre Urkunde bereits einmal für Diskussionen gesorgt hat.
Haben Sie eine Frage zu Ihrer Teilungserklärung, rufen Sie an oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. Wir schauen gemeinsam hinein. Und wenn wir uns nicht sicher sind, sagen wir das und holen eine anwaltliche Einschätzung ein, statt zu raten.
Was wir sonst für Ihre Gemeinschaft übernehmen, lesen Sie unter WEG-Verwaltung. Wenn Sie über einen Wechsel nachdenken, hilft Ihnen unser Beitrag Wie funktioniert ein Verwalterwechsel? weiter.
