Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Sechs Fälle aus dem Alltag

Kaum eine Frage stellt sich Wohnungseigentümern so oft wie diese: Gehört das eigentlich mir oder der Gemeinschaft? Sie betrifft Bauteile ebenso wie Handwerkerleistungen, und sie entscheidet darüber, ob Sie eine Maßnahme einfach durchführen dürfen, ob Sie einen Beschluss brauchen und wer am Ende die Rechnung bezahlt.

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Es gibt aber eine klare Prüfreihenfolge, und die möchten wir Ihnen an sechs Fällen zeigen, die uns regelmäßig erreichen.

Was das Gesetz vorgibt

Ausgangspunkt ist § 1 Absatz 5 WEG:

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Das Gemeinschaftseigentum ist also der Normalfall, das Sondereigentum die Ausnahme. Alles, was nicht ausdrücklich Ihnen zugeordnet ist, gehört allen.

Entscheidend ist dann § 5 Absatz 2 WEG, denn dort zieht das Gesetz eine Grenze, die niemand verschieben kann:

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

Bitte lesen Sie den letzten Halbsatz zweimal. Ein Bauteil kann mitten in Ihrer Wohnung sitzen und trotzdem der Gemeinschaft gehören. Tragende Wände, Decken, das Dach, die Fassade, Fenster samt Rahmen, Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung in Ihre Einheit: all das ist zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn es Ihnen anders vorkommt.

Innerhalb Ihrer vier Wände dürfen Sie dagegen weitgehend frei schalten. § 13 Absatz 1 WEG stellt das ausdrücklich fest, Sie können mit Ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit das Gesetz nicht entgegensteht. Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche und Malerarbeiten sind Ihre Sache.

Der zweite Blick: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was das Gesetz offen lässt, regelt die Teilungserklärung Ihrer Anlage, oft ergänzt um eine Gemeinschaftsordnung. Dort steht, welche Räume zu Ihrer Einheit gehören, wie Balkone, Terrassen, Kellerräume und Stellplätze zugeordnet sind und ob abweichende Kostenregelungen gelten.

Vorsicht bei einem verbreiteten Missverständnis: Eine Teilungserklärung kann die Kosten für bestimmte Bauteile auf einzelne Eigentümer verlagern. Sie kann aus einem Bauteil, das nach § 5 Absatz 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum ist, aber kein Sondereigentum machen. Kostentragung und Eigentumszuordnung sind zwei verschiedene Dinge. Und damit eine solche Kostenverlagerung überhaupt wirksam ist, muss sie eindeutig formuliert sein. Bleibt sie unklar, gilt die gesetzliche Zuständigkeit.

Ihre Teilungserklärung liegt in Ihrem Bereich im Eigentümerportal. Wie Sie sie dort finden, zeigt unsere Anleitung So finden Sie Ihre Dokumente in ETG24.

Sechs Fälle aus der Praxis

Klimaanlage mit Kernbohrung durch die Außenwand

Das Gerät im Wohnzimmer ist Ihre Sache. Die Kernbohrung durch die Außenwand nicht. Die Außenwand ist für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich und damit zwingend Gemeinschaftseigentum. Hinzu kommt das Außengerät, das die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. Sie brauchen einen Beschluss der Eigentümer. § 20 Absatz 1 WEG regelt das so:

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Schuhregal im Treppenhaus

Das Treppenhaus dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist Gemeinschaftseigentum. Ein Regal davor ist kein Bagatellfall, sondern belegt Gemeinschaftsfläche dauerhaft. Dazu kommt der Brandschutz, denn Rettungswege müssen frei bleiben. Ohne Gestattung der Gemeinschaft geht das nicht.

Fahrradhalter an der Wand des eigenen Stellplatzes

Der Stellplatz ist Ihnen zugeordnet, die Wand der Tiefgarage ist es nicht. Eine Halterung anzudübeln bedeutet, in Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Der Wunsch ist nachvollziehbar und in der Sache meist unproblematisch, den Beschluss ersetzt das aber nicht. Für Fahrräder und Pedelecs lässt sich so etwas in der Versammlung erfahrungsgemäß gut regeln, häufig gleich für alle Stellplätze einheitlich.

Wäscheleine in die Terrassenwand gebohrt

Die Wäsche auf der Terrasse zu trocknen, ist Nutzung Ihres Sondereigentums oder Ihres Sondernutzungsrechts. Sobald Sie aber in die Wand bohren, wird daraus ein Eingriff in die Bausubstanz, und dort endet Ihr Gestaltungsspielraum. Bei Wärmedämmverbundsystemen kommt hinzu, dass jede Durchdringung eine Wärmebrücke schafft und Feuchtigkeit eindringen kann. Genau daraus entstehen später Schäden, für die dann alle aufkommen.

Neue Fenster, obwohl die alten nicht defekt sind

Fenster sind einschließlich Rahmen zwingend Gemeinschaftseigentum. Über ihre Erneuerung entscheidet die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer, selbst wenn er die Kosten selbst tragen möchte. Der Grund ist einleuchtend: Das Erscheinungsbild der Fassade betrifft alle, und ein einzelnes abweichendes Fenster verändert es dauerhaft.

Dieser Fall ist zugleich der teuerste in unserer Aufzählung, dazu gleich mehr.

Das Rohr in der Küche ist verstopft, wer beauftragt den Handwerker?

Hier entscheidet der Ort der Verstopfung. Sitzt sie in der Anschlussleitung, die nur Ihre Wohnung versorgt, ist es Ihre Angelegenheit. Sitzt sie im Fallstrang, der mehrere Einheiten bedient, ist die Gemeinschaft zuständig.

Von außen sieht man das nicht. Melden Sie den Schaden deshalb bitte immer zuerst uns, am schnellsten über die Serviceformulare im Portal. Wir beauftragen einen Betrieb aus unserem Netzwerk, lassen die Ursache feststellen und ordnen die Kosten anschließend richtig zu. Beauftragen Sie selbst, tragen Sie das Risiko, auf der Rechnung sitzen zu bleiben, obwohl es ein Fall der Gemeinschaft gewesen wäre.

Warum die Rückfrage vorher so wichtig ist

Wer ohne Beschluss in Gemeinschaftseigentum eingreift, riskiert zweierlei. Erstens den Rückbau auf eigene Kosten, was die Ausgabe verdoppelt. Zweitens, und das überrascht viele, bleibt er auf den Kosten sitzen, selbst wenn die Maßnahme sinnvoll war.

Der Bundesgerichtshof hat das in einem Fall entschieden, der genau unserem fünften Beispiel entspricht. Ein Eigentümer hatte die Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten austauschen lassen, in der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, und verlangte das Geld später von der Gemeinschaft zurück. Der BGH wies das ab, mit Urteil vom 14. Juni 2019, Aktenzeichen V ZR 254/17. Weder über die Geschäftsführung ohne Auftrag noch über das Bereicherungsrecht gebe es einen Anspruch. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehen vor, und es ist Sache der Eigentümer, gemeinsam über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden, auch darüber, welcher Betrieb beauftragt wird und ob man Arbeiten bündelt.

Die Entscheidung erging noch zum früheren Recht. Der tragende Gedanke gilt unverändert, denn nach § 18 Absatz 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wer vorher fragt, kostet uns zehn Minuten. Wer nachher fragt, kostet sich selbst unter Umständen fünfstellige Beträge.

Und was ist mit der KI?

Immer mehr Eigentümer lassen sich solche Fragen von einem Sprachmodell beantworten. Das ist als erste Orientierung nicht verkehrt, ersetzt aber keine Prüfung. Eine KI kennt Ihre Teilungserklärung nicht, sie kennt Ihre Gemeinschaftsordnung nicht, sie kennt die Beschlusslage Ihrer Gemeinschaft nicht, und sie haftet für ihre Antwort nicht. Genau diese drei Dokumente entscheiden aber häufig den Einzelfall. Eine Auskunft, die plausibel klingt, ist deshalb noch lange nicht richtig, und rechtlich verbindlich ist sie ohnehin nicht.

So gehen Sie am besten vor

• Fragen Sie uns, bevor Sie einen Betrieb beauftragen oder etwas anbringen. Eine kurze Nachricht genügt.
• Beschreiben Sie das Vorhaben konkret und schicken Sie nach Möglichkeit ein Foto mit. Wir sehen daran meist sofort, worum es geht.
• Wir prüfen Gesetz, Teilungserklärung und Beschlusslage und sagen Ihnen, ob Sie loslegen können oder einen Beschluss brauchen.
• Ist ein Beschluss nötig, bereiten wir den Antrag für die nächste Eigentümerversammlung vor. Wie wichtig Ihre Stimme dort ist, haben wir im Beitrag Sind Eigentümerversammlungen wichtig? beschrieben.

Lieber einmal zu viel gefragt als einmal zurückgebaut. Wir nehmen Ihnen die Frage nicht übel, im Gegenteil, sie ist der günstigste Teil des ganzen Vorgangs. Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder rufen Sie an. Was wir im Bereich technische Verwaltung sonst noch für Ihre Anlage übernehmen, lesen Sie auf der zugehörigen Seite.