Balkonkraftwerk in der WEG: Was ist erlaubt?

Kaum ein Thema kommt in Eigentümerversammlungen so verlässlich auf wie dieses. Jemand möchte ein Balkonkraftwerk anbringen, und im Raum stehen sofort zwei Lager: die einen halten es für längst überfällig, die anderen fürchten um das Erscheinungsbild der Anlage. Seit Oktober 2024 ist die Rechtslage dazu eindeutig, aber sie wird fast überall falsch wiedergegeben, in beide Richtungen.

Was sich zum 17. Oktober 2024 geändert hat

An diesem Tag ist das Steckersolargerät in den Katalog der sogenannten privilegierten Maßnahmen aufgenommen worden. Eingefügt wurde die Regelung durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10. Oktober 2024.

Seitdem lautet § 20 Absatz 2 Satz 1 WEG:

Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz, 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und 5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Das Balkonkraftwerk steht damit in einer Reihe mit dem barrierefreien Umbau, der Wallbox und dem Einbruchschutz. Der Gesetzgeber hat entschieden, dass diese vier Zwecke so wichtig sind, dass eine Gemeinschaft sie nicht mehr blockieren darf.

Was privilegierte Maßnahme tatsächlich bedeutet

Hier entsteht das größte Missverständnis, und es geht in beide Richtungen.

Privilegiert heißt: Über das Ob wird nicht mehr abgestimmt. Ein Eigentümer verlangt die Maßnahme, er bittet nicht darum. Die Gemeinschaft kann sie nicht mehr mit der Begründung ablehnen, sie störe das einheitliche Bild oder man wolle das grundsätzlich nicht. Ein Beschluss, der ein Balkonkraftwerk pauschal verbietet, wäre anfechtbar.

Privilegiert heißt aber nicht: Sie dürfen einfach bohren. Denn direkt im Anschluss steht Satz 2:

Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Das Wie bleibt also Sache der Gemeinschaft, und dafür braucht es einen Beschluss. Wer ohne diesen Beschluss montiert, handelt formell rechtswidrig, auch wenn er materiell im Recht ist.

Das Urteil, das genau das teuer werden ließ

Wie ernst das gemeint ist, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. Juli 2025, Aktenzeichen V ZR 29/24, gezeigt.

Ein Eigentümer in Berlin hatte neun große Module über die gesamte Länge seines Balkons angebracht, ohne vorher einen Beschluss einzuholen. Solange die Pflanzen davor die Module verdeckten, störte sich niemand daran. Als die Pflanzen zurückgeschnitten wurden, war die Anlage von außen sichtbar, und die Gemeinschaft verlangte den Rückbau.

Der Bundesgerichtshof gab der Gemeinschaft recht. Entscheidend ist die Feststellung, dass ein Steckersolargerät auch dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist, wenn gar nicht in die Bausubstanz eingegriffen wurde, sofern es das äußere Erscheinungsbild der Anlage dauerhaft erheblich verändert. Nicht das Bohren macht es zur baulichen Veränderung, sondern der Anblick.

Der Fall lag zeitlich vor der Gesetzesänderung, und der Bundesgerichtshof stellte klar, dass für einen Rückbauanspruch das Recht zum Zeitpunkt der Fertigstellung gilt. Die Lehre daraus bleibt aber auch nach neuem Recht dieselbe: Ohne Beschluss kein Bestandsschutz. Der Eigentümer hätte den Beschluss verlangen können, und er hätte ihn bekommen. Er hat nur nicht gefragt.

Wer bezahlt, und wo die Grenze liegt

Die Kostenfrage ist klar geregelt. § 21 Absatz 1 WEG bestimmt, dass die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem einzelnen Eigentümer gestattet wurde, dieser Eigentümer trägt, und dass nur ihm die Nutzungen gebühren. Die Gemeinschaft zahlt also nichts, und sie bekommt auch nichts vom erzeugten Strom.

Eine Grenze zieht § 20 Absatz 4 WEG. Bauliche Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht verlangt werden. Ein einzelnes Modul am Balkon fällt darunter nicht. Neun Module über die gesamte Balkonlänge, wie im Berliner Fall, bewegen sich schon in einem Bereich, in dem darüber gestritten werden kann.

Was die Gemeinschaft festlegen darf

Das Wie ist kein Feigenblatt, sondern ein echter Gestaltungsspielraum. Sinnvoll und zulässig sind Vorgaben etwa zu diesen Punkten:

• Farbe und Rahmen der Module, damit die Fassade einheitlich bleibt
• Art der Befestigung, insbesondere ob gebohrt werden darf oder nur geklemmt
• Position und maximale Größe, etwa unterhalb der Geländeroberkante
• Nachweis einer fachgerechten Montage und einer ausreichenden Haftpflichtversicherung
• Verpflichtung zum Rückbau bei Auszug oder Verkauf, auf Kosten des Eigentümers

Ein Rahmenbeschluss, der diese Punkte einmal für alle regelt, erspart der Gemeinschaft die Diskussion bei jedem einzelnen Antrag. Das ist aus unserer Sicht der beste Weg, und wir bereiten solche Beschlüsse gern vor. Wie eine Versammlung dabei abläuft, steht im Beitrag Sind Eigentümerversammlungen wichtig?.

Warum die Farbe der Zellen technisch nicht gleichgültig ist

Sobald eine Gemeinschaft über das Aussehen bestimmt, entscheidet sie unbeabsichtigt auch über die Leistung mit. Deshalb lohnt der Blick auf die beiden gebräuchlichen Zelltypen.

Monokristalline Zellen erkennt man an der gleichmäßig dunkelblauen bis schwarzen Fläche und an der typischen rechteckigen Form mit abgeschnittenen Ecken. Ihr Wirkungsgrad liegt üblicherweise zwischen 18 und 24 Prozent. Ihr Temperaturkoeffizient beträgt etwa minus 0,29 bis minus 0,34 Prozent je Grad Zellerwärmung.

Polykristalline Zellen wirken durch die vielen einzelnen Kristalle schollenartig gemustert und sind hellblau bis dunkelblau. Ihr Wirkungsgrad liegt bei etwa 15 bis 18 Prozent, der Temperaturkoeffizient bei minus 0,38 bis minus 0,42 Prozent je Grad.

Was bedeutet das im Alltag? Der Temperaturkoeffizient beschreibt, wie viel Leistung eine Zelle verliert, wenn sie sich erwärmt. An einem heißen Julitag wird ein Modul deutlich wärmer als die Luft, und dann verliert die polykristalline Zelle spürbar mehr. Auch bei bedecktem Himmel und im Winter, also bei schwachem Licht, fällt der Rückgang bei monokristallinen Zellen etwas geringer aus. Für unsere Region mit vielen bedeckten Tagen ist das kein Nebenaspekt.

Praktisch heißt das: Wenn Ihre Gemeinschaft aus optischen Gründen eine einheitlich schwarze Fläche vorschreibt, verlangt sie damit faktisch monokristalline Module. Das ist zulässig und technisch sogar die bessere Wahl, es verteuert die Anschaffung aber. Wer dagegen bläuliche, gemusterte Module ausdrücklich zulässt, sollte wissen, dass diese im Sommer und bei trübem Wetter etwas schwächer arbeiten. Über genau diese Frage haben wir mit einem Fachbetrieb ausführlich gesprochen, nachzusehen im FeeGespräch mit Jordan Elektrotechnik.

Die Befestigung am Geländer

Hier entscheidet sich, ob aus einer guten Idee ein Schadensfall wird. Vier Wege sind üblich.

Klemmhalterungen sind bei Metallgeländern der Normalfall. Sie umschließen das Rohr kraftschlüssig, gebräuchlich für Rundrohre mit 20 bis 50 Millimeter Durchmesser. Gummierte Einlagen verhindern das Rutschen und schützen die Beschichtung vor Kratzern. Es wird nicht gebohrt, das Gemeinschaftseigentum bleibt unversehrt, und genau deshalb ist dieser Weg in Gemeinschaften am leichtesten durchzusetzen.

Hakenhalterungen hängen das Modul einfach über die Geländeroberkante. Noch weniger Eingriff, dafür ist die Sicherung gegen Abheben bei Sturm der kritische Punkt.

Verschraubte Systeme braucht es bei Holzgeländern. Hier wird in Substanz eingegriffen, und das ist der Fall, bei dem ein Beschluss besonders genau formuliert sein sollte.

Aufständerungen mit Ballast kommen auf Betonflächen, Terrassen und Flachdächern zum Einsatz. Je nach Windlast und Aufstellwinkel sind dafür 40 bis 80 Kilogramm Ballast nötig. Die Fläche sollte mindestens 50 Kilogramm je Quadratmeter tragen.

Zwei Punkte, die im Verkaufsgespräch selten fallen und in der Verwaltung regelmäßig für Ärger sorgen:

• Glasbrüstungen sind kein Befestigungspunkt. Sie sind als Absturzsicherung konstruiert, nicht dafür, eine schwingende, windbelastete Last zu tragen. Wer dort klemmt, riskiert den Bruch der Scheibe.
• Über Gehwegen gilt Verkehrssicherungspflicht. Hängt ein Modul über einem öffentlich zugänglichen Bereich, ist eine zweite, unabhängige Sicherung gegen Herabfallen dringend anzuraten. Was passiert, wenn niemand dafür geradesteht, kennen Sie aus dem Beitrag Schaden am Gemeinschaftseigentum, Folgen im Sondereigentum.

Was bringt das im Jahr wirklich?

Zuerst eine Korrektur, die viele überrascht: Mit einem Balkonkraftwerk verdient man nichts. Der Überschuss fließt in aller Regel unvergütet ins Netz. Gespart wird ausschließlich der Strom, den Sie im selben Moment selbst verbrauchen, in dem er erzeugt wird. Genau deshalb ist der Eigenverbrauchsanteil die entscheidende Größe, und der liegt ohne Speicher realistisch bei 25 bis 45 Prozent.

Die belastbarste öffentlich zugängliche Rechengrundlage in Deutschland ist der Stecker-Solar-Simulator der Forschungsgruppe Solarspeichersysteme an der HTW Berlin. Er berücksichtigt Standort, Ausrichtung, Neigung und Lastprofil und weist neben dem Ertrag auch Stromgestehungskosten und Amortisationszeit aus.

Die Größenordnungen, auf die es dabei hinausläuft:

• Süd-Balkon, im günstigen Winkel von 30 bis 40 Grad aufgeständert: etwa 600 bis 900 Kilowattstunden im Jahr
• Senkrecht am Geländer montiert, also der Normalfall: rund 30 Prozent weniger
• Nach Norden ausgerichtet: etwa die Hälfte
• Regional gerechnet reicht die Spanne von etwa 650 Kilowattstunden in Norddeutschland bis zu 900 in Bayern und Baden-Württemberg

Für die Ersparnis in Euro rechnet das Umweltbundesamt einen senkrecht montierten Fall mit 45 Prozent Eigenverbrauch und 37 Cent je Kilowattstunde durch und kommt auf rund 90 Euro im Jahr. Als ehrliche Erwartungsspanne für die Praxis gelten 90 bis 150 Euro jährlich.

Bei Anschaffungskosten von etwa 400 bis 1.000 Euro nennt die Verbraucherzentrale eine Amortisationszeit von 3 bis 10 Jahren, je nach Preis des Sets, Ausrichtung und Strompreis. Die Module selbst halten über 25 Jahre. Selbst am pessimistischen Ende der Spanne arbeitet die Anlage danach also noch sehr lange für Sie.

Unser Rat an Eigentümer: Rechnen Sie mit dem unteren Bereich. Ein senkrecht am Nordost-Geländer hängendes Modul im Bergischen Land erreicht die 900 Kilowattstunden aus der Werbung nicht, und wer mit falschen Erwartungen kauft, ist hinterher enttäuscht.

Mieter und Eigentümer: der entscheidende Unterschied

Beide haben einen Anspruch, aber sie müssen sich an ganz verschiedene Adressen wenden, und das macht in der Praxis einen großen Unterschied.

Der Eigentümer wendet sich an die Gemeinschaft. Er verlangt nach § 20 Absatz 2 WEG die Gestattung, und über die Durchführung muss beschlossen werden. Ein Beschluss aber setzt eine Eigentümerversammlung voraus, und die findet in aller Regel einmal im Jahr statt. Wer im Mai kauft und die Versammlung war im März, wartet unter Umständen bis zum nächsten Frühjahr. Eine außerordentliche Versammlung nur für diesen Punkt ist möglich, aber sie kostet.

Der Mieter braucht keinen Beschluss, sondern die Erlaubnis seines Vermieters. Seit derselben Gesetzesänderung steht ihm dafür ein eigener Anspruch zu. § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB lautet:

Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Der Anspruch besteht nach Satz 2 nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Nach Satz 3 kann sich der Mieter zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, etwa für den späteren Rückbau. Und Absatz 2 verschließt die Hintertür:

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Eine Klausel im Mietvertrag, die Steckersolargeräte pauschal verbietet, ist damit unwirksam. Das gilt auch für Altverträge.

Der Mieter ist also schneller dran, weil er nur eine einzige Person fragen muss. Ein Eigentümer, der selbst in seiner Wohnung lebt, braucht dagegen den Weg über die Versammlung.

Der Fall, den beide betrifft

Ist die Eigentumswohnung vermietet, gilt beides zugleich. Der Mieter braucht die Erlaubnis seines Vermieters, und dieser Vermieter braucht als Eigentümer den Beschluss der Gemeinschaft. Ein Vermieter, der zusagt, ohne den Beschluss zu haben, verspricht etwas, das er nicht halten kann. Wenn Sie eine vermietete Wohnung besitzen, sprechen Sie uns vorher an, das ist einer der Punkte, die wir in der Sondereigentumsverwaltung mit erledigen.

Die Anmeldung, kurz und schmerzlos

Seit dem Solarpaket I vom Mai 2024 ist der bürokratische Teil deutlich kleiner geworden, und daran hat sich bis heute nichts geändert:

• Der Wechselrichter darf bis zu 800 Watt ins Netz einspeisen, die Module dürfen zusammen bis zu 2.000 Wattpeak leisten.
• Angemeldet wird nur noch im Marktstammdatenregister. Die zusätzliche Anmeldung beim Netzbetreiber entfällt.
• Dafür sind fünf statt früher rund zwanzig Angaben nötig, darunter die Zählernummer. Die Anmeldung ist kostenlos und muss innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen.
• Auch ein alter Zähler, der rückwärts läuft, ist kein Hindernis mehr.

Was Sie tun sollten

• Als Eigentümer: Melden Sie Ihr Vorhaben rechtzeitig vor der Versammlung an, damit es auf die Tagesordnung kommt. Ein Punkt, der erst unter Verschiedenes auftaucht, kann nicht wirksam beschlossen werden.
• Montieren Sie nicht vorher. Der Berliner Fall zeigt, dass ein Rückbau auch dann droht, wenn Sie den Anspruch eigentlich hätten.
• Legen Sie Ihrem Antrag ein Datenblatt und ein Foto der geplanten Befestigung bei. Beschlüsse werden schneller gefasst, wenn alle wissen, worüber sie abstimmen.
• Als Mieter: Fragen Sie schriftlich und weisen Sie auf § 554 BGB hin. Eine pauschale Ablehnung genügt nicht, der Vermieter muss begründen, warum es ihm unzumutbar ist.
• Als Gemeinschaft: Fassen Sie einen Rahmenbeschluss, statt jeden Einzelfall neu zu verhandeln. Das nimmt dem Thema dauerhaft die Schärfe.

Sie planen ein Balkonkraftwerk oder Ihre Gemeinschaft möchte einen Rahmenbeschluss vorbereiten? Melden Sie sich über das Kontaktformular oder telefonisch. Wie wir Maßnahmen an der Anlage technisch begleiten, lesen Sie auf der Seite technische Verwaltung, und Ihre Unterlagen samt Teilungserklärung und Beschlusssammlung finden Sie jederzeit in Ihrem Bereich.