Das Rohr in der Küche läuft nicht mehr ab. Ein alltäglicher Vorgang, und trotzdem eine der Fragen, die uns am häufigsten erreichen. Denn so banal die Verstopfung ist, so unterschiedlich fällt die Antwort auf die Kostenfrage aus. Sie hängt davon ab, an welcher Stelle das Rohr dicht ist.
Die verbreitete Faustregel
In den meisten Gemeinschaften hört man dieselbe Regel: Die Leitungen bis zum Hauptabwasserrohr gehören zum Sondereigentum, das Hauptrohr selbst zum Gemeinschaftseigentum. Wer die Verstopfung bei sich hat, zahlt sie selbst.
Als grobe Orientierung ist das brauchbar. Als Grundlage für eine Rechnung über mehrere hundert Euro ist es zu ungenau, und in einem nicht geringen Teil der Fälle ist es schlicht falsch.
Was das Gesetz vorgibt
Ausgangspunkt ist § 5 Absatz 2 WEG:
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Ein Abwasserrohr, das mehrere Wohnungen entwässert, dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Es ist damit zwingend Gemeinschaftseigentum, auch dort, wo es durch Ihre Wohnung verläuft.
Der Punkt, der fast immer übersehen wird
Der Bundesgerichtshof hat die Abgrenzung mit Urteil vom 26. Oktober 2012, Aktenzeichen V ZR 57/12, deutlich enger gezogen, als die Faustregel vermuten lässt.
Danach bleiben Leitungen, die im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie ausschließlich eine einzige Wohnung versorgen. Sie bilden zusammen ein Leitungsnetz, das der Bewirtschaftung des Gebäudes dient. Sondereigentum kommt frühestens ab der ersten Absperrmöglichkeit in Betracht, die für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehen ist.
Was das praktisch bedeutet: Die Anschlussleitung Ihrer Küche, die unter dem Estrich oder in einer tragenden Wand zum Fallstrang läuft, ist trotz allem Gemeinschaftseigentum. Estrich, Wände und Decken sind Gemeinschaftseigentum, und was darin verlegt ist, wird davon erfasst. Ihr Sondereigentum umfasst in aller Regel nur die frei zugänglichen Teile in der Wohnung: den Siphon unter dem Becken und das sichtbare Anschlussstück.
Verstopft es im Siphon, ist es eindeutig Ihre Sache. Sitzt der Pfropfen zwei Meter weiter im Estrich, ist die Sache schon nicht mehr eindeutig, auch wenn die Leitung nur Ihre Wohnung bedient.
Teilungserklärung prüfen, aber ohne falsche Erwartung
Vor jeder Zuordnung gehört ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Dort kann geregelt sein, wie die Kosten verteilt werden, und gerade in älteren Anlagen finden sich Regelungen, die von der Faustregel abweichen.
Eine Grenze gibt es allerdings, und sie wird häufig verkannt: § 5 Absatz 2 WEG ist zwingend. Eine Teilungserklärung kann aus einem Bauteil, das nach dieser Vorschrift Gemeinschaftseigentum ist, kein Sondereigentum machen. Sie kann die Kosten verlagern, nicht das Eigentum. Diesen Unterschied haben wir im Beitrag Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? ausführlicher beschrieben.
Wie der Fall bei uns abläuft
In der Praxis läuft es fast immer gleich. Sie melden die Verstopfung, am schnellsten über die Serviceformulare im Portal. Wir beauftragen einen Betrieb aus unserem Netzwerk, der zunächst ortet, wo das Rohr dicht ist. Erst danach steht fest, wer bezahlt.
Diese Reihenfolge ist wichtig. Wer selbst einen Betrieb bestellt, weil er die Leitung für sein Sondereigentum hält, trägt das Risiko, auf der Rechnung sitzen zu bleiben, obwohl es ein Fall der Gemeinschaft gewesen wäre. Umgekehrt gilt dasselbe.
Sitzt die Verstopfung im Bereich des Sondereigentums, zahlt der Eigentümer den gesamten Einsatz. Sitzt sie im Gemeinschaftseigentum, trägt die Gemeinschaft die Kosten, verteilt nach § 16 Absatz 2 WEG:
Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
Das Landgericht Dortmund hat das mit Urteil vom 23. Juni 2017, Aktenzeichen 17 S 226/16, bestätigt und dabei einen Beschluss aufgehoben, mit dem eine Gemeinschaft einem einzelnen Eigentümer die vollen Kosten einer Verstopfung im gemeinschaftlichen Leitungsteil auferlegen wollte.
Wenn jemand die Verstopfung verursacht hat
Hiervon zu trennen ist die Frage nach dem Verursacher. Feuchttücher, Hygieneartikel, Windeln oder größere Mengen Fett aus der Küche gehören nicht in die Leitung. Wer so etwas hineingibt und dadurch einen Schaden verursacht, haftet dafür, und die Gemeinschaft kann die Kosten zurückverlangen.
Nur: Die Beweislast liegt bei der Gemeinschaft. Sie müsste nachweisen, aus welcher Wohnung der Fremdkörper stammt. In einem Strang mit zwölf Parteien gelingt das so gut wie nie. Deshalb bleiben solche Kosten praktisch fast immer bei der Gemeinschaft hängen, auch wenn alle ahnen, woher es kam.
Das ist unbefriedigend, aber es ist die Rechtslage. Wir sprechen solche Fälle in der Versammlung offen an, weil ein Hinweis an alle erfahrungsgemäß mehr bewirkt als der Versuch, einen Schuldigen zu benennen.
Die Strangreinigung, der teure Fall
Steht fest, dass das Gemeinschaftsrohr betroffen ist, stellt sich die nächste Frage: Genügt es, die Verstopfung zu beseitigen, oder ist der gesamte Strang zu reinigen? Eine Strangreinigung ist deutlich aufwendiger und um ein Vielfaches teurer.
An dieser Stelle liegt aus unserer Sicht der wichtigste Punkt des ganzen Themas, und er hat mit Recht nichts zu tun. Empfiehlt der Fachbetrieb eine Strangreinigung, müssen wir als Verwaltung dieser Einschätzung folgen. Wir sind keine Rohrtechniker und können vor Ort nicht beurteilen, ob die Ablagerungen im übrigen Strang tatsächlich so weit fortgeschritten sind.
Genau deshalb arbeiten wir nicht mit dem günstigsten Angebot aus dem Netz, sondern mit einem festen Kreis von Betrieben, die wir seit Jahren kennen. Das ist ausdrücklich kein Vorwurf an das Handwerk. Es ist die schlichte Erkenntnis, dass eine Empfehlung, der man ungeprüft folgen muss, nur so viel wert ist wie das Vertrauen in denjenigen, der sie ausspricht. Wer hier auf den niedrigsten Stundensatz schaut, zahlt am Ende häufig mehr. Welche Fachbetriebe hinter unserer Arbeit stehen, zeigen wir in unseren FeeGesprächen.
Zahlt die Versicherung?
Hier gibt es ein verbreitetes Missverständnis. Die Wohngebäudeversicherung deckt in aller Regel nicht die Beseitigung der Verstopfung selbst. Versichert ist der Leitungswasserschaden, also das, was das austretende Wasser anrichtet: durchnässte Böden, beschädigte Wände, die notwendige Trocknung. Die Rechnung des Rohrreinigers für das Freimachen der Leitung bleibt davon unberührt.
Manche Versicherer bieten inzwischen Zusatzbausteine an, die auch reine Verstopfungen abdecken. Ob Ihre Gemeinschaft einen solchen Baustein hat, steht in der Police. Wir sehen bei jedem Fall nach, bevor wir eine Meldung veranlassen.
Und damit zum letzten Punkt, über den in Gemeinschaften selten gesprochen wird: Nicht jeder Schaden gehört gemeldet. Versicherer bewerten die Schadenhäufigkeit eines Vertrages. Wer jede Kleinigkeit meldet, riskiert höhere Beiträge oder im Extremfall die Kündigung, und dann wird der Anschlussvertrag deutlich teurer. Bei einer Rechnung von zweihundert Euro und einer Selbstbeteiligung in ähnlicher Höhe rechnet sich eine Meldung ohnehin nicht. Diese Abwägung treffen wir im Einzelfall und legen sie offen.
Was Sie tun sollten
Melden Sie die Verstopfung, bevor Sie selbst jemanden beauftragen. Erst die Ortung entscheidet über die Kostenfrage.
Machen Sie ein Foto und beschreiben Sie, welche Abflüsse betroffen sind. Läuft nur ein Becken nicht ab, spricht das für das Sondereigentum. Stehen mehrere Abflüsse oder gar mehrere Wohnungen, liegt es fast sicher am Strang.
Widersprechen Sie einer Rechnung nicht vorschnell, aber prüfen Sie, wo genau die Verstopfung saß. Steht im Bericht ein Punkt unter dem Estrich, lohnt die Nachfrage.
Geben Sie keine Feuchttücher, Hygieneartikel und kein Fett in die Leitung. Das klingt nach einer Selbstverständlichkeit und ist trotzdem die häufigste Ursache.
Sie haben eine Verstopfung oder eine Rechnung, die Ihnen nicht einleuchtet? Melden Sie sich über das Kontaktformular oder telefonisch. Was wir im Bereich technische Verwaltung sonst für Ihre Anlage übernehmen, lesen Sie auf der zugehörigen Seite. Ihre Unterlagen, darunter die Teilungserklärung und die Versicherungspolice, finden Sie jederzeit in Ihrem Bereich.
Veröffentlicht am 21. August 2026 von Justin Jernoiu
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