Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Wirtschaftsplan?

In fast jeder Eigentümerversammlung fallen beide Begriffe, und fast immer werden sie durcheinandergeworfen. Dabei ist der Unterschied schnell erklärt: Der Wirtschaftsplan ist die Rechnung für das kommende Jahr. Das Hausgeld ist das, was sich aus dieser Rechnung für Ihre Wohnung Monat für Monat ergibt. Und weil jede Rechnung für die Zukunft auf Annahmen beruht, wird am Ende des Jahres mit der Jahresabrechnung abgeglichen, was tatsächlich ausgegeben wurde.

Wer diese drei Schritte einmal verstanden hat, liest seine Unterlagen mit anderen Augen und weiß, an welcher Stelle er in der Versammlung mitreden kann.

Der Wirtschaftsplan: eine Vorausschau auf das kommende Jahr

Grundlage ist § 28 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Dort heißt es:

Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

Das entscheidende Wort ist voraussichtlich. Der Wirtschaftsplan ist keine Abrechnung, sondern eine Vorausschau. Er beantwortet die Frage, wie viel Geld die Gemeinschaft im kommenden Jahr voraussichtlich braucht, damit sie alle Rechnungen pünktlich bezahlen und ihre Rücklage aufbauen kann.

Woraus sich der Wirtschaftsplan zusammensetzt

Wer einen Wirtschaftsplan aufschlägt, sieht eine lange Liste von Positionen mit Beträgen dahinter. Was man nicht sieht: Diese Beträge sind von sehr unterschiedlicher Qualität. Manche stehen fest, manche sind hochgerechnet, manche sind geschätzt, und bei der Rücklage geht es um eine Entscheidung der Gemeinschaft.

Beträge, die bereits feststehen

Ein Teil der Zahlen ist zu Jahresbeginn bereits bekannt. Die Beiträge für die Gebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung stehen in der Beitragsrechnung, die meist schon zum Jahreswechsel vorliegt. Die Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung ergeben sich aus dem Bescheid der Stadt, der ebenfalls Anfang des Jahres verschickt wird. Hier muss niemand schätzen, der Verwalter übernimmt die Beträge aus den Unterlagen.

Die Grundsteuer werden Sie im Wirtschaftsplan übrigens nicht finden. Sie wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt, und jeder Eigentümer bekommt dafür seinen eigenen Bescheid von der Stadt.

Beträge, die aus den Vorjahren hochgerechnet werden

Bei anderen Kosten gibt es zu Jahresbeginn noch keine Rechnung, wohl aber einen verlässlichen Anhaltspunkt: die Vorjahre. Das beste Beispiel sind die Heizkosten. Wie viel Gas oder Wärme verbraucht wird, hängt vom Winter ab, und was die Energie kostet, von der Entwicklung der Preise.

Deshalb nimmt man die Heizkosten der letzten Jahre als Ausgangspunkt und rechnet sie mit einem Faktor hoch. Dieser Faktor beruht auf der Erfahrung der Verwaltung und auf dem, was sich absehen lässt, etwa eine angekündigte Preiserhöhung des Versorgers. Das Ergebnis ist keine exakte Zahl, aber eine gut begründete.

Beträge, die geschätzt werden müssen

Am wenigsten lässt sich bei den Reparaturen vorhersagen. Hier setzt sich der Ansatz im Wirtschaftsplan aus zwei Teilen zusammen.

• Anstehende Instandsetzungen: Manches ist bereits bekannt, etwa ein Schaden, der bei der Begehung aufgefallen ist. Oft steht eine solche Maßnahme sogar als eigener Tagesordnungspunkt in derselben Versammlung zum Beschluss, in der auch über den Wirtschaftsplan entschieden wird.
• Ein Puffer für Unvorhergesehenes: Eine Pumpe fällt aus, ein Rohr ist verstopft, das Garagentor klemmt. Niemand weiß, was im kommenden Jahr kaputtgeht, aber jeder weiß, dass etwas kaputtgeht. Dafür wird ein Betrag eingeplant, der sich an den Erfahrungen der vergangenen Jahre orientiert.

Die Rücklage: eine Entscheidung der Gemeinschaft

Bei der Erhaltungsrücklage wird nichts berechnet und nichts geschätzt. Hier legt die Gemeinschaft fest, was sie erreichen möchte: eine Rücklage erst aufbauen, eine geschrumpfte wieder auffüllen oder eine bestehende erhöhen, weil in einigen Jahren das Dach oder die Fassade ansteht.

Ganz frei ist diese Entscheidung allerdings nicht. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Gemeinschaft kann also nicht auf Dauer beschließen, gar nichts zurückzulegen.

Die Eigentümer haben das letzte Wort

Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan auf, aber er entscheidet ihn nicht. Gerade die geschätzten Positionen dürfen und sollen in der Versammlung besprochen werden. Halten die Eigentümer den Puffer für Reparaturen für zu hoch, können sie ihn senken. Möchten sie die Rücklage schneller aufstocken, können sie den Betrag erhöhen. Anschließend wird über das Ergebnis abgestimmt.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer dabei genau genommen nicht mehr über den Wirtschaftsplan als Rechenwerk, sondern nur noch über die Vorschüsse, die sich daraus ergeben. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. Oktober 2023, Aktenzeichen V ZB 9/23, klargestellt, dass ein Beschluss, mit dem der Wirtschaftsplan genehmigt wird, trotzdem wirksam ist. Er ist so zu verstehen, dass die Eigentümer damit die Höhe der Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen festlegen wollten.

Das Hausgeld: die Sollzahlung aus dem Wirtschaftsplan

Damit sind wir beim Hausgeld. Es ist nichts anderes als dieser Vorschuss, auf die einzelne Wohnung heruntergerechnet und auf die Monate verteilt.

Die Rechnung dafür ergibt sich unmittelbar aus dem Wirtschaftsplan. Jede Position wird nach dem passenden Schlüssel auf die Wohnungen verteilt. Nach § 16 Absatz 2 WEG ist das grundsätzlich das Verhältnis der Miteigentumsanteile, die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten aber auch eine andere Verteilung beschließen. Aus der Summe Ihres Anteils, geteilt durch zwölf, wird Ihr monatliches Hausgeld.

Daraus folgt der wichtigste Satz dieses Beitrags: Das Hausgeld ist eine Sollzahlung. Es beruht auf den Annahmen des Wirtschaftsplans, also auf festen Beträgen, hochgerechneten Beträgen und Schätzungen. Wie viel Ihre Wohnung im Jahr tatsächlich gekostet hat, sagt es nicht.

Und wenn das neue Jahr beginnt, bevor der neue Wirtschaftsplan beschlossen ist? Viele Gemeinschaften beschließen deshalb ausdrücklich, dass die Vorschüsse weitergelten, bis ein neuer Beschluss gefasst ist. Dass eine solche Fortgeltung für einen konkreten Wirtschaftsplan zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Dezember 2018, Aktenzeichen V ZR 2/18, bestätigt, damals noch zum alten Recht. So entsteht zwischen Januar und der Versammlung keine Lücke in der Kasse.

Die Jahresabrechnung: was wirklich angefallen ist

Genau weil das Hausgeld auf Annahmen beruht, gibt es nach Ablauf des Jahres die Jahresabrechnung. § 28 Absatz 2 WEG regelt sie so:

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

In der Jahresabrechnung stehen keine Schätzungen mehr, sondern die Ausgaben, die im Jahr tatsächlich angefallen sind: die echte Versicherungsprämie, die echten Heizkosten, die Reparaturen, die wirklich bezahlt wurden. Ihr Anteil daran wird genauso verteilt wie im Wirtschaftsplan.

Dann wird verglichen. Die Differenz zwischen den Hausgeldern, die Sie über das Jahr gezahlt haben, und Ihrem Anteil an den tatsächlichen Kosten ergibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Fachleute nennen diesen Betrag die Abrechnungsspitze. Der Bundesgerichtshof hat sie schon mit Urteil vom 2. Dezember 2011, Aktenzeichen V ZR 113/11, als den Betrag beschrieben, um den die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Sollvorschüsse hinter den tatsächlich entstandenen Lasten zurückbleiben.

Auch hier gilt seit der Reform: Beschlossen wird nicht die Abrechnung als Ganzes, sondern nur diese Differenz. Einen Beschluss, der die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen genehmigt, legt der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19. Juli 2024, Aktenzeichen V ZR 102/23, entsprechend aus.

Ein vereinfachtes Beispiel

Angenommen, Ihr Hausgeld beträgt 250 Euro im Monat. Davon sind 200 Euro für die laufenden Kosten vorgesehen und 50 Euro für die Erhaltungsrücklage.

• Über das Jahr zahlen Sie für die laufenden Kosten 12 mal 200 Euro, also 2.400 Euro.
• Laut Jahresabrechnung beträgt Ihr Anteil an den tatsächlichen Kosten 2.610 Euro, weil der Winter kalt war und die Heizung mehr gekostet hat als angenommen.
• Die Differenz von 210 Euro ist Ihre Nachzahlung.

Wäre der Winter mild gewesen und Ihr Anteil läge bei 2.280 Euro, bekämen Sie 120 Euro gutgeschrieben. Die 600 Euro, die Sie in die Rücklage gezahlt haben, bleiben davon in beiden Fällen unberührt.

Warum bei der Heizung zwei Zahlen stehen

Die Heizkosten sind ein Sonderfall, und hier stolpern viele beim Lesen der Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Februar 2012, Aktenzeichen V ZR 251/10, entschieden, dass in der Gesamtabrechnung alle im Jahr geleisteten Zahlungen für Brennstoff stehen. Für die Verteilung auf die einzelnen Wohnungen kommt es dagegen auf die Kosten des tatsächlich verbrauchten Brennstoffs an. Der Unterschied zwischen beiden Beträgen muss in der Abrechnung nachvollziehbar erklärt werden.

Verteilt werden die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung. Nach deren § 7 Absatz 1 werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach der Wohnfläche oder dem umbauten Raum. Wer sparsam heizt, merkt das also direkt in seiner Abrechnung, auch wenn im Wirtschaftsplan für alle mit denselben Annahmen gerechnet wurde.

Was aus der Rücklage bezahlt wird, führt zu keiner Nachzahlung

Wurde eine größere Reparatur aus der Erhaltungsrücklage bezahlt, taucht sie zwar in der Abrechnung auf, erhöht aber nicht Ihre Nachzahlung. Mit Urteil vom 11. April 2025, Aktenzeichen V ZR 96/24, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind und nicht in die Abrechnungsspitze einfließen dürfen. Das ist folgerichtig: Diese Kosten haben die Eigentümer über ihre Einzahlungen in die Rücklage ja bereits getragen.

Warum ein falsch berechnetes Hausgeld am Ende nicht zählt

Wie konsequent die Trennung zwischen Soll und Ist gemeint ist, zeigt ein Fall, den der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. September 2024, Aktenzeichen V ZR 195/23, entschieden hat.

In einer Gemeinschaft wurde für einen Eigentümer die Umsatzsteuer ausgewiesen. Als die Umsatzsteuer in der zweiten Jahreshälfte 2020 vorübergehend gesenkt wurde, rechnete die Verwaltung die monatlichen Vorschüsse ab Juli mit dem niedrigeren Satz, ohne dass die Eigentümer darüber einen neuen Beschluss gefasst hatten. Die Jahresabrechnung für 2020 wurde dagegen korrekt aufgestellt.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass Fehler in der Jahresabrechnung nur dann zur Ungültigkeit des Beschlusses führen, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Eigentümers auswirken. Weil am Ende richtig abgerechnet wurde, spielten die abweichend berechneten Vorschüsse für das Ergebnis keine Rolle. Genau das ist der Sinn der Jahresabrechnung: Sie gleicht aus, was die Vorausschau nicht treffen konnte.

Wer nachzahlt, wenn die Wohnung verkauft wurde

Eine Frage, die bei jedem Verkauf auftaucht: Die Wohnung wurde im Sommer verkauft, die Jahresabrechnung wird im folgenden Frühjahr beschlossen, und es gibt eine Nachzahlung. Wer muss sie bezahlen?

Nach dem bereits genannten Urteil V ZR 113/11 ist das der Eigentümer, der im Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch steht, also in der Regel der Käufer. Er haftet für die Abrechnungsspitze, nicht aber für Hausgeld, das der Verkäufer während seiner Zeit schuldig geblieben ist. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag regeln, wie sie eine Nachzahlung oder ein Guthaben untereinander aufteilen. Gegenüber der Gemeinschaft ändert eine solche Absprache aber nichts.

Warum ein knapp gerechneter Wirtschaftsplan niemandem hilft

In Versammlungen kommt immer wieder der Wunsch auf, das Hausgeld möglichst niedrig zu halten. Das ist verständlich, aber wer die Zusammenhänge kennt, sieht das Problem: Ein niedriges Hausgeld senkt nicht die Kosten. Es verschiebt sie nur.

Ist der Wirtschaftsplan zu knapp bemessen, kommt die Differenz mit der Jahresabrechnung als Nachzahlung zurück, nur eben gesammelt und ein Jahr später. Reicht das Geld schon während des Jahres nicht, bleibt der Gemeinschaft oft nur eine Sonderumlage. Beides ist für die meisten Eigentümer unangenehmer als ein Hausgeld, das von Anfang an realistisch gerechnet ist.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau auf das kommende Jahr. Er besteht aus festen Beträgen wie Versicherung und städtischen Gebühren, aus hochgerechneten Beträgen wie den Heizkosten, aus Schätzungen für Reparaturen und aus dem Betrag, den die Gemeinschaft in die Rücklage legen möchte.
• Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, der sich daraus für Ihre Wohnung ergibt. Es ist eine Sollzahlung und beruht auf Annahmen.
• Die Jahresabrechnung zeigt die tatsächlichen Ausgaben. Die Differenz zu Ihren Zahlungen ergibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
• In der Versammlung können Sie die geschätzten Positionen besprechen und ändern. Beschlossen werden seit 2020 die Vorschüsse und die Abrechnungsspitze, nicht die Rechenwerke als Ganzes.
• Was aus der Erhaltungsrücklage bezahlt wird, erhöht Ihre Nachzahlung nicht.
• Nach einem Verkauf zahlt die Nachzahlung, wer bei der Beschlussfassung Eigentümer ist.

Sie möchten wissen, wie wir Wirtschaftspläne aufstellen und Jahresabrechnungen so aufbereiten, dass sie auch ohne Fachwissen verständlich sind? Das lesen Sie auf der Seite zur kaufmännischen Verwaltung. Warum sich die Teilnahme an der Versammlung gerade bei diesen Tagesordnungspunkten lohnt, erklärt unser Beitrag Sind Eigentümerversammlungen wichtig? Ihre Wirtschaftspläne und Abrechnungen finden Sie jederzeit in Ihrem Bereich, und für alle Fragen erreichen Sie uns über das Kontaktformular.