Schaden am Gemeinschaftseigentum, Folgen im Sondereigentum: Wer trägt welche Kosten?

Es ist eine der Fragen, die uns am häufigsten erreichen, und sie kommt fast immer in derselben Form. Beispiel: das Dach ist undicht, das Regenwasser hat seinen Weg in die Wohnung gefunden, die Tapete wellt sich, der Putz ist dunkel verfärbt, und im schlimmsten Fall hat sich das Parkett aufgestellt. Der Eigentümer meldet den Schaden und stellt die naheliegende Frage: Das Dach gehört doch allen, also zahlt doch wohl auch die Gemeinschaft die Reparaturen in meiner Wohnung?

Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Und sie hängt an einer einzigen Unterscheidung, die im Alltag fast immer übersehen wird.

Zuerst die Ausgangslage

Für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Gemeinschaft zuständig. Das steht in § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG, der zur ordnungsmäßigen Verwaltung ausdrücklich rechnet:

die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Das Dach, die Fassade, die tragenden Wände, die Kellersohle: Diese Bauteile sind Gemeinschaftseigentum, und ihre Instandsetzung ist Sache aller. Die Kosten dafür verteilt § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG:

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Für das Sondereigentum, also für alles, was innerhalb Ihrer vier Wände Ihnen allein gehört, sind Sie selbst zuständig. So weit ist die Sache klar. Unklar wird sie in dem Augenblick, in dem ein Mangel am Gemeinschaftseigentum Spuren im Sondereigentum hinterlässt.

Die eine Frage, die über die Kosten entscheidet

Der Bundesgerichtshof hat die entscheidende Trennlinie mit Urteil vom 9. Dezember 2016, Aktenzeichen V ZR 124/16, gezogen. Es ging um einen Wasserrohrbruch, der die Decke im Sondereigentum beschädigt hatte, und um die Frage, welche Kosten die Gemeinschaft zu tragen hat.

Die Antwort des Gerichts lässt sich auf einen Satz bringen. Ersatzfähig sind Schäden, die unmittelbar durch die Reparaturarbeiten entstehen. Nicht ersatzfähig sind dagegen Schäden, die in Folge des Mangels eingetreten sind, der die Maßnahme überhaupt erst ausgelöst hat.

Diese Unterscheidung ist der Schlüssel zum gesamten Thema. Fragen Sie sich also nicht, wem das schadhafte Bauteil gehört. Fragen Sie sich, was den Schaden in Ihrer Wohnung verursacht hat: der Mangel selbst oder die Reparatur des Mangels.

Daraus ergeben sich drei Fälle, die im Alltag ständig durcheinandergeraten.

Fall 1: Der Mangel wirkt nach innen, der klassische Folgeschaden

Das Dach ist über Jahre undicht geworden, Wasser dringt ein, Tapete und Putz sind hinüber.

Die Gemeinschaft übernimmt hier alles, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sie repariert das Dach, und sie veranlasst und bezahlt die Trocknung des Gemeinschaftseigentums, also etwa der Decke oder der tragenden Wand. Bei Putz- und Trocknungsarbeiten lohnt der genaue Blick: Es muss im Einzelfall geprüft werden, welches Bauteil betroffen ist und ob es dem Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum zuzuordnen ist. Diese Zuordnung ist selten so eindeutig, wie sie auf den ersten Blick wirkt, und sie steht in Ihrer Teilungserklärung.

Was danach kommt, ist der Folgeschaden, und der bleibt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs grundsätzlich beim Eigentümer. Das Tapezieren, der Anstrich, im Zweifel auch das Parkett: Diese Kosten trägt derjenige, dem das Sondereigentum gehört.

Das empfinden viele Eigentümer als ungerecht, und man kann den Ärger gut verstehen. Der Grund dafür ist aber nachvollziehbar: Es gibt in der Wohnungseigentümergemeinschaft keine verschuldensunabhängige Haftung für den bloßen Umstand, dass ein gemeinschaftliches Bauteil schadhaft geworden ist. Eine Gemeinschaft ist keine Versicherung ihrer Mitglieder.

Das Wort grundsätzlich steht hier bewusst. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, hängt von den konkreten Umständen ab und lässt sich erst nach einem Blick in die Unterlagen und den Verlauf beantworten. Pauschale Antworten führen bei diesem Thema regelmäßig in die Irre, in beide Richtungen.

Fall 2: Die Reparatur muss durch Ihr Sondereigentum hindurch

Jetzt kehrt sich die Kostenfrage um. Angenommen, das schadhafte Rohr liegt hinter Ihrer Wandverkleidung, oder die Handwerker kommen an das Gemeinschaftseigentum nur heran, wenn sie Ihre Decke öffnen.

Diesen Eingriff müssen Sie dulden. § 14 Absatz 1 Nummer 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft,

das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen

Dulden heißt aber nicht, die Zeche zu zahlen. Denn § 14 Absatz 3 WEG stellt klar:

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Dieser Anspruch setzt kein Verschulden voraus. Er beruht auf dem Gedanken der Aufopferung: Wer ein Sonderopfer für die Allgemeinheit erbringt, bekommt es ausgeglichen. Genau hier greift die eingangs genannte Entscheidung V ZR 124/16, denn das Öffnen der Wand ist ein Schaden, der unmittelbar durch die Reparaturarbeiten entsteht.

Die Gemeinschaft trägt also das Schließen, Verputzen, Tapezieren und Streichen der geöffneten Stelle. Der Bundesgerichtshof hat in derselben Entscheidung übrigens auch klargestellt, dass der Ausgleich nicht auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten beschränkt ist. Wer die Arbeiten selbst ausführt, kann den Marktwert der Arbeitsleistung abrechnen.

Ein Punkt hat sich durch das WEMoG geändert, das seit dem 1. Dezember 2020 gilt. Früher richtete sich dieser Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Heute besteht die Duldungspflicht nach dem Wortlaut des § 14 Absatz 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und dorthin richtet sich folgerichtig auch der Ausgleichsanspruch. Für Sie bedeutet das: Sie haben einen Ansprechpartner, nicht zwölf.

Fall 3: Der Versicherungsfall

Der dritte Fall folgt einer ganz eigenen Logik, und hier liegt das größte Missverständnis.

Die Wohngebäudeversicherung ist keine Rundum-Absicherung des Gebäudes. Sie deckt benannte Gefahren ab, im Kern Feuer einschließlich Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Für Sturm gilt üblicherweise eine Mindestwindstärke von 8 nach der Beaufort-Skala, bei Hagel kommt es auf die Windstärke nicht an.

Entscheidend ist, was nicht versichert ist. Verschleiß, allmähliche Einwirkung und Baumängel gehören nicht dazu. Damit ist die Sache für unser Ausgangsbeispiel klar: Ein Dach, das über die Jahre schlicht undicht geworden ist, ist kein Versicherungsfall. Wird dasselbe Dach dagegen von einem Sturm abgedeckt und läuft daraufhin Regenwasser in die Wohnung, kann die Gebäudeversicherung je nach Vertrag auch die Folgeschäden übernehmen.

Ob dabei auch Ihr Sondereigentum mitversichert ist, steht nicht im Gesetz, sondern in der Police. § 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG verlangt lediglich

die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

In der Praxis sind die Verträge für Eigentümergemeinschaften allerdings meist als verbundene Wohngebäudeversicherung ausgestaltet und erfassen das gesamte Gebäude, also auch die fest verbundenen Bestandteile des Sondereigentums wie Estrich, Putz, Tapeten, verklebte Bodenbeläge und Fliesen. Bewegliche Gegenstände und Möbel sind dagegen Sache Ihrer eigenen Hausratversicherung. Wir sehen bei jedem Schaden in die Police, bevor wir eine Meldung veranlassen.

Die Selbstbeteiligung tragen alle

Über diesen Punkt wird in Gemeinschaften regelmäßig gestritten, dabei ist er höchstrichterlich geklärt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. September 2022, Aktenzeichen V ZR 69/21, entschieden:

Ein in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist auch dann von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, wenn ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eines Miteigentümers eingetreten ist.

Die Begründung ist einleuchtend. Der Selbstbehalt ist wie die Versicherungsprämie ein Teil der gemeinschaftlichen Kosten, denn die Gemeinschaft vereinbart ihn, um die Beiträge niedrig zu halten. Von dieser Ersparnis profitieren alle Eigentümer, also müssen im Schadensfall auch alle dafür einstehen. Wo der Schaden eingetreten ist, spielt dabei keine Rolle.

Nicht jeder Schaden gehört gemeldet

Ein Punkt, über den in Gemeinschaften selten gesprochen wird: Versicherer bewerten die Schadenhäufigkeit eines Vertrages. Wer jede Kleinigkeit meldet, riskiert höhere Beiträge oder im Extremfall die Kündigung, und der Anschlussvertrag wird dann deutlich teurer. Liegt der Schaden in der Größenordnung der Selbstbeteiligung, rechnet sich eine Meldung ohnehin nicht. Diese Abwägung treffen wir im Einzelfall und legen sie offen.

Die drei Fälle nebeneinander

• Mangel wirkt nach innen. Die Gemeinschaft repariert das gemeinschaftliche Bauteil und trocknet das Gemeinschaftseigentum. Tapete, Anstrich und Bodenbelag im Sondereigentum bleiben grundsätzlich beim Eigentümer. Grundlage: BGH V ZR 124/16.
• Die Reparatur greift ins Sondereigentum ein. Sie müssen den Eingriff dulden, bekommen die Wiederherstellung aber ersetzt. Grundlage: § 14 Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 3 WEG, BGH V ZR 124/16.
• Es liegt ein Versicherungsfall vor. Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sind gedeckt, Verschleiß und Baumängel nicht. Die Selbstbeteiligung tragen alle Eigentümer gemeinsam. Grundlage: § 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG, BGH V ZR 69/21.

Diese Fälle schließen sich nicht aus. Ein Sturmschaden am Dach kann zugleich ein Versicherungsfall sein und einen Eingriff in Ihr Sondereigentum erfordern. Dann greifen beide Regeln nebeneinander, und es ist Aufgabe der Verwaltung, das sauber auseinanderzuhalten.

Was Sie tun sollten

• Melden Sie den Schaden sofort, am einfachsten über die Serviceformulare im Portal, und zwar bevor Sie selbst einen Betrieb beauftragen. Wer eigenmächtig beauftragt, trägt das Risiko, auf der Rechnung sitzen zu bleiben.
• Fotografieren Sie großzügig, und zwar bevor getrocknet oder geöffnet wird. Nach der Sanierung lässt sich der Umfang des Schadens kaum noch belegen, und die Versicherung fragt genau danach.
• Fragen Sie ausdrücklich nach, ob für die Reparatur in Ihr Sondereigentum eingegriffen werden muss. Ist das der Fall, ist die Wiederherstellung Sache der Gemeinschaft, und Sie sollten das vor Beginn der Arbeiten klären, nicht danach.
• Werfen Sie einen Blick in die Police und in Ihre Teilungserklärung. Beide Unterlagen finden Sie jederzeit in Ihrem Bereich.

Zum Abschluss ein Hinweis aus der täglichen Arbeit. Die meisten Auseinandersetzungen in diesem Bereich entstehen nicht, weil die Rechtslage unklar wäre. Sie entstehen, weil ein Schaden zu spät bemerkt und zu spät gemeldet wird. Ein Wasserschaden wird mit jedem Tag teurer, und seine Zuordnung wird mit jedem Tag schwieriger, weil die Spuren verschwinden, auf die es ankommt. Wer früh meldet, macht sich und allen anderen die Sache leichter.

Sie haben einen Schaden oder eine Rechnung, die Ihnen nicht einleuchtet? Melden Sie sich über das Kontaktformular oder telefonisch. Wie wir die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Einzelnen vornehmen, lesen Sie im Beitrag Ist das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?, und wie sich dieselbe Frage bei einer Verstopfung stellt, im Beitrag Wer trägt die Kosten einer Rohrverstopfung?. Was wir im Bereich technische Verwaltung für Ihre Anlage übernehmen, steht auf der zugehörigen Seite.