Sind Eigentümerversammlungen wichtig? Was seit dem WEMoG gilt

Die Beteiligung an Eigentümerversammlungen geht seit Jahren zurück. In vielen Gemeinschaften erscheint nur noch ein Teil der Eigentümer persönlich, ein weiterer Teil erteilt Vollmacht, der Rest bleibt der Versammlung fern. Auf die Beschlussfassung selbst hat das keine Auswirkung. Auf das Ergebnis der Beschlussfassung hat es sie sehr wohl.

Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es keine Beschlussfähigkeitsgrenze mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Wurde diese Grenze verfehlt, musste der Verwalter eine Wiederholungsversammlung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig war.

Diese Regelung wurde ersatzlos gestrichen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält heute keine Vorschrift über die Beschlussfähigkeit mehr. Maßgeblich ist allein § 25 Absatz 1 WEG:

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Entscheidend ist damit nicht, wie viele Eigentümer die Gemeinschaft hat, sondern wie viele Stimmen in der Versammlung tatsächlich abgegeben werden. Erscheint nur ein einziger stimmberechtigter Eigentümer, bildet dessen Stimme die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Er entscheidet dann allein über sämtliche Tagesordnungspunkte, und zwar mit Wirkung für alle. Ob sich das Stimmrecht nach Köpfen richtet, wie es § 25 Absatz 2 WEG als gesetzlichen Regelfall vorsieht, oder nach Miteigentumsanteilen, ergibt sich aus Ihrer Teilungserklärung. Am Grundsatz ändert das nichts: Wer nicht abstimmt, wird nicht mitgezählt.

Worüber in der Versammlung tatsächlich entschieden wird

Die Tagesordnung einer ordentlichen Eigentümerversammlung betrifft regelmäßig Sachverhalte mit unmittelbarer wirtschaftlicher Wirkung für jeden einzelnen Eigentümer. § 19 Absatz 2 WEG zählt auf, was zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, unter anderem:

• „die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (Nummer 2)
• „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (Nummer 3)
• „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ (Nummer 4)
• „die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1“ (Nummer 5)

Hinzu kommen die Beschlüsse über die Jahresabrechnung. § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG bestimmt: „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.“ Über bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 Absatz 1 WEG, also über alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, wird ebenfalls in der Versammlung entschieden.

Zusammengefasst geht es in einer einzigen Sitzung um die Höhe Ihres Hausgeldes, um die Höhe der Rücklage, um den Umfang des Versicherungsschutzes, um die Frage, ob eine anstehende Sanierung ausgeführt oder verschoben wird, und in vielen Fällen auch um die Bestellung oder Abberufung des Verwalters.

Der Verwalter setzt um, entschieden wird von den Eigentümern

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Absatz 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter. Der Verwalter darf von sich aus nur in einem eng begrenzten Rahmen handeln. § 27 Absatz 1 WEG erlaubt ihm ohne Beschluss lediglich Maßnahmen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Nach § 27 Absatz 2 WEG können die Wohnungseigentümer diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern. Auch darüber wird in der Versammlung entschieden.

Für die Praxis bedeutet das: Fällt in einer Versammlung eine Entscheidung, die wir fachlich anders bewerten würden, sind wir gleichwohl an sie gebunden. Wird eine Erhaltungsmaßnahme abgelehnt, wird sie nicht ausgeführt, unabhängig davon, wie wir den Zustand des Bauteils einschätzen. Wird sie beschlossen, führen wir sie aus. Unsere Aufgabe ist es, die Entscheidung fachlich vorzubereiten, die Angebote einzuholen, die Folgen darzustellen und den Beschluss anschließend umzusetzen. Die Entscheidung selbst treffen die Eigentümer.

Ein Beschluss gilt auch dann, wenn Sie nicht anwesend waren

Ein in Ihrer Abwesenheit gefasster Beschluss bindet Sie in gleicher Weise wie einen anwesenden Eigentümer. § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG stellt klar:

Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wer mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, kann ihn nur gerichtlich angreifen, und dies innerhalb sehr kurzer Fristen. § 45 Satz 1 WEG lautet: „Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.“ Nach Ablauf dieser Fristen ist der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Nichtig ist ein Beschluss nur in dem engen Ausnahmefall des § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Die Monatsfrist läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Zugang des Protokolls. Wer der Versammlung fernbleibt und das Protokoll erst Wochen später zur Kenntnis nimmt, hat unter Umständen keine Möglichkeit mehr, gegen den Beschluss vorzugehen.

Die wirtschaftliche Seite

Eine Eigentumswohnung ist ein Vermögenswert, dessen Entwicklung maßgeblich vom Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums abhängt. In dieser Hinsicht verhält sie sich wie ein Konto, dessen Verzinsung nicht das Kreditinstitut festlegt, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Beschlüsse über Erhaltung, Rücklagenbildung und energetische Maßnahmen wirken sich unmittelbar auf den Zustand des Gebäudes aus und damit auf den Wert jeder einzelnen Einheit.

Unterlassene Instandhaltung verschwindet nicht, sie verlagert sich lediglich in die Zukunft und wird dort in der Regel teurer. Eine zu niedrig bemessene Erhaltungsrücklage führt zu Sonderumlagen, die kurzfristig aufzubringen sind. Beides ist im Verkaufsfall relevant: Kaufinteressenten und finanzierende Banken sehen Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht ein und leiten daraus den Investitionsstau ab.

Wenn Sie an der Teilnahme gehindert sind

Der Verwalter beruft die Versammlung nach § 24 Absatz 1 WEG mindestens einmal im Jahr ein. Die Einladung erfolgt nach § 24 Absatz 4 WEG in Textform mit einer Frist von grundsätzlich mindestens drei Wochen. Sie haben damit ausreichend Vorlauf, um den Termin einzuplanen.

Ist Ihnen eine persönliche Teilnahme nicht möglich, lassen Sie sich vertreten. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Vollmacht erteilen. Nach § 25 Absatz 3 WEG gilt dafür eine Formvorschrift:

Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

Textform bedeutet, dass eine eigenhändige Unterschrift nicht erforderlich ist. Die Erklärung muss lesbar sein, die Person des Erklärenden nennen und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Wen Sie bevollmächtigen dürfen und wie viele Vollmachten eine Person auf sich vereinen darf, kann Ihre Teilungserklärung einschränken. Wir weisen in der Einladung darauf hin, wenn Ihre Gemeinschaft eine solche Regelung enthält.

Vollmacht online über ETG24 erteilen

In den von uns verwalteten Gemeinschaften können Sie die Vollmacht direkt im Eigentümerportal ETG24 erteilen. Sie melden sich mit Ihren Zugangsdaten an und hinterlegen die Vollmacht dort online. Der Postweg entfällt, die Vollmacht liegt uns unmittelbar vor und ist zum Versammlungstermin dokumentiert. Wie das im Einzelnen abläuft, zeigen wir in unserem Video Eigentümerversammlung: Online-Vollmachterteilung durch ETG24. Einen Überblick über das Portal finden Sie unter IHR BEREICH, Zugangsdaten können Sie über das Formular LOGIN beantragen anfordern.

Beachten Sie, dass eine Vollmacht die eigene Teilnahme nur eingeschränkt ersetzt. Der Bevollmächtigte stimmt nach Ihrer Weisung ab, soweit Sie ihm eine erteilt haben. Ergibt sich in der Aussprache ein neuer Sachstand, etwa ein geänderter Kostenrahmen oder ein zusätzliches Angebot, ist eine zuvor erteilte Weisung häufig nicht mehr passgenau. Eine Vollmacht ohne jede Teilnahme ist gleichwohl deutlich besser als das Fernbleiben, denn Ihre Stimme wird abgegeben und zählt bei der Mehrheitsbildung mit.

Weitere Möglichkeiten

• Aufnahme eines eigenen Themas in die Tagesordnung. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bereits bei der Einberufung bezeichnet war (§ 23 Absatz 2 WEG). Teilen Sie Ihr Anliegen daher rechtzeitig vor dem Versand der Einladung mit.
• Verlangen einer weiteren Versammlung. Nach § 24 Absatz 2 WEG muss der Verwalter einberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
• Ansprache des Verwaltungsbeirats. Der Beirat vertritt keine Einzelinteressen, kann Anliegen aber im Vorfeld einordnen und in der Versammlung zur Sprache bringen.

Fazit

Die Eigentümerversammlung ist der einzige Ort, an dem über das gemeinschaftliche Eigentum verbindlich entschieden wird. Seit dem Wegfall der Beschlussfähigkeitsgrenze genügt dafür die Mehrheit der tatsächlich abgegebenen Stimmen, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erschienen sind. Wer teilnimmt, gestaltet die Entscheidung mit. Wer fernbleibt, ist an sie gebunden und hat nach Ablauf eines Monats regelmäßig keine Möglichkeit mehr, sie zu korrigieren.

Ein Termin im Jahr genügt, um von diesem Recht Gebrauch zu machen. Sollte Ihnen die Teilnahme nicht möglich sein, erteilen Sie bitte eine Vollmacht, am einfachsten online über ETG24. Aus unserer Sicht ist beides gut investierte Zeit.