Die neue Heizungsregel: Was das GModG für Ihre WEG bedeutet

Seit dem 29. Juli 2026 gilt ein neues Gesetz für Gebäude, und es hat einen Namen, den noch kaum jemand kennt: das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab, das in der Öffentlichkeit meist „Heizungsgesetz" hieß. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt Nr. 226; die ersten Regelungen gelten seit dem Tag darauf.

Für Eigentümergemeinschaften ist das mehr als ein Namenswechsel. Die Regel, an der sich die Diskussion jahrelang entzündet hat, ist ersatzlos gestrichen. An ihre Stelle tritt etwas, das erst in einigen Jahren greift, dafür aber länger. Und eine Frage, die viele für neu halten, ist in Wahrheit sechs Jahre alt.

Was wegfällt: die 65-Prozent-Pflicht

Die bekannteste Vorschrift des alten Rechts verlangte, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Sie war mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft, mit Übergangsfristen versehen und so vielschichtig, dass kaum jemand ohne Beratung sagen konnte, was im eigenen Haus gilt.

Diese Vorgabe gibt es nicht mehr. Das amtliche Informationsportal des Bundes formuliert es so: Die neuen Heizungsregeln sehen grundsätzlich keine 65-Prozent-Anforderung an erneuerbare Energien mehr vor. Wer heute eine Heizung einbaut, muss diese Quote nicht erfüllen.

Für eine Gemeinschaft, die vor einer Entscheidung steht, heißt das zunächst: Die Technik ist wieder offen. Gasbrennwert, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets, Hybridlösungen - was passt, entscheidet sich an Ihrem Gebäude, an den Vorlauftemperaturen, am Zustand der Leitungen und am Geld. Nicht an einer Prozentzahl im Gesetz.

Was dafür kommt: die Quote ab 2029

An die Stelle der 65 Prozent tritt eine gestaffelte Pflicht, einen Teil des Brennstoffs aus erneuerbaren Quellen zu beziehen. In der Fachwelt heißt sie Biotreppe, weil sie in Stufen ansteigt. Sie steht in § 43 GModG und sieht so aus:

• ab dem 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
• ab dem 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• ab dem 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• ab dem 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Und jetzt der Punkt, auf den es für Ihre Gemeinschaft ankommt: Diese Pflicht trifft neu eingebaute Gas- und Ölheizungen. Das amtliche Portal des Bundes sagt es in einem Satz: Neue Gas- und Ölheizungen müssen einen zunehmenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen. Wer eine Heizung im Keller stehen hat, die läuft, muss wegen dieser Quote nichts tun.

Wir schreiben das so deutlich, weil mehrere Ratgeberseiten im Netz etwas anderes behaupten und die Quote auch auf Bestandsanlagen beziehen. Das deckt sich nicht mit dem, was das Bundesportal zu § 43 sagt. Für eine Eigentümergemeinschaft ist der Unterschied erheblich - er entscheidet darüber, ob 2029 ein Datum im Kalender ist oder nicht.

Es gibt Wege an der Quote vorbei

Für die ersten beiden Stufen, also von 2029 bis 2034, lässt sich die Pflicht auch anders erfüllen als über den Brennstoff. Anerkannt sind nach den Erläuterungen des Gebäudeforums der Deutschen Energie-Agentur:

• eine Solarthermie-Hybridheizung,
• eine Wärmepumpen-Hybridheizung, bei der die Wärmepumpe Vorrang hat,
• eine Biomasse-Hybridheizung,
• oder eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung - dann allerdings mit einem Rückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent, einer Leistungszahl von mindestens 10, und sie muss die gesamte Gebäudefläche versorgen.

Praktisch heißt das: Eine Gemeinschaft, die ohnehin über eine Hybridlösung nachdenkt, erfüllt die ersten Stufen nebenbei. Eine reine Gasheizung, die 2029 oder später eingebaut wird, muss dagegen den Brennstoffanteil nachweisen.

Zwei Einzelheiten, die später wichtig werden

Der Nachweis. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss eine fachkundige Person bestätigen, wenn ab 2035 mehr als 15 Prozent angerechnet werden sollen. Die meisten der von uns verwalteten Häuser liegen über dieser Grenze. Das ist kein Hindernis, aber ein Posten, der in die Planung gehört.

Der Notfall. Wenn eine Heizung unreparierbar ausfällt, gibt es eine Übergangsregel. Bei einem Einbau im Jahr 2028 greift die Pflicht erst nach Ablauf von zwölf Monaten; wird ab dem 1. Januar 2029 eingebaut, gilt die bisherige Pflicht noch zwölf Monate weiter. Wer im Januar bei minus zehn Grad eine neue Heizung braucht, steht also nicht sofort vor der Quote.

Und die kommunale Wärmeplanung?

Hier sind wir ehrlich: Wie sich das GModG genau zur kommunalen Wärmeplanung verhält, konnten wir aus den verfügbaren Quellen nicht belastbar klären. Einzelne Ratgeber schreiben, die frühere Kopplung sei entfallen; eine amtliche Bestätigung dafür haben wir nicht gefunden, und wir geben nichts weiter, was wir nicht geprüft haben.

Was feststeht, sind die Fristen der Wärmeplanung selbst. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Gemeinden bis zum 30. Juni 2028; für Gemeinden, die ihren Plan mit Bundesmitteln erstellen, wurde die Frist auf Ende 2026 verlängert. Eine Novelle des Wärmeplanungsgesetzes ist in Arbeit.

Für Ihre Entscheidung bleibt der Wärmeplan unabhängig von der Rechtslage wichtig, und zwar aus einem ganz praktischen Grund: Er sagt Ihnen, ob in Ihrer Straße ein Wärmenetz geplant ist. Eine Gemeinschaft, die 2027 eine Heizung für zwanzig Jahre einbaut und 2030 einen Fernwärmeanschluss vor der Tür hat, hat zweimal bezahlt. Diese Auskunft holen wir vor jeder größeren Heizungsentscheidung bei der Kommune ein. Sie kostet einen Anruf und kann sechsstellige Fehlinvestitionen verhindern.

Der Beschluss: einfache Mehrheit - aber nicht wegen des GModG

An dieser Stelle räumen wir mit einem Missverständnis auf, das uns seit Juli regelmäßig begegnet. Dass ein Heizungstausch in der WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, ist richtig. Es ist aber keine Neuerung des GModG, sondern geltendes Wohnungseigentumsrecht seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020.

Das GModG regelt, was eingebaut werden darf. Das WEG regelt, wie die Gemeinschaft darüber entscheidet. Die beiden Gesetze haben miteinander nichts zu tun, und wer sie vermischt, beschließt womöglich formal falsch.

Für die Entscheidung kommt es auf eine Unterscheidung an, die auf den ersten Blick spitzfindig wirkt und über die Kosten entscheidet:

• Die Heizung ist defekt und wird ersetzt. Das ist eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG. Beschlossen wird mit einfacher Mehrheit, bezahlt wird von allen nach Miteigentumsanteilen - so wie bei jeder Reparatur am Gemeinschaftseigentum.
• Die Heizung läuft und wird trotzdem getauscht, etwa eine funktionierende Gasheizung gegen eine Wärmepumpe. Das ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Auch sie wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen - aber bei den Kosten gilt etwas anderes.

Die eigentliche Falle: Wer zahlt?

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die Probleme entstehen, und er steht in keinem Gesetz über Heizungen, sondern in § 21 WEG.

Der Grundsatz ist streng. Nach § 21 Absatz 1 WEG tragen die Kosten einer baulichen Veränderung nur diejenigen Eigentümer, denen sie gestattet wurde oder auf deren Verlangen sie beschlossen wurde. Eine Wärmepumpe, die mit elf zu neun Stimmen durchgeht, wird nach dieser Regel von elf Eigentümern bezahlt - nicht von zwanzig.

Davon gibt es zwei Ausnahmen, und eine davon braucht eine höhere Mehrheit:

• Die doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Absatz 2 Nummer 1 WEG): Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zu, tragen alle die Kosten - es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• Die Amortisation (§ 21 Absatz 2 Nummer 2 WEG): Rechnen sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum, wird ebenfalls auf alle nach Miteigentumsanteilen verteilt. „Angemessen" steht so im Gesetz; in der Praxis wird meist mit zehn Jahren gerechnet, eine feste Grenze ist das nicht.

Zur Amortisation gehört eine Feinheit, die oft übersehen wird und die Rechnung erheblich verändert: Amortisieren muss sich nur der Mehrbetrag - also das, was über die Kosten hinausgeht, die für eine ohnehin fällige Erhaltung angefallen wären. Steht die alte Heizung kurz vor dem Ende, ist die Vergleichsgröße nicht der volle Preis der Wärmepumpe, sondern der Unterschied zu einem neuen Kessel. Damit rechnet sich manches, was auf den ersten Blick aussichtslos wirkt.

Schließlich erlaubt § 21 Absatz 5 WEG, eine abweichende Verteilung zu beschließen. Und § 20 Absatz 4 WEG zieht die Grenze: Niemand darf gegenüber anderen unbillig benachteiligt werden.

Fünf Fehler, die wir immer wieder sehen

• Beschluss gefasst, Kostenverteilung vergessen. Die Versammlung beschließt die Wärmepumpe mit einfacher Mehrheit und ist zufrieden. Vier Wochen später stellt sich heraus, dass nach § 21 Absatz 1 WEG nur die Zustimmenden zahlen. Dann ist die Anfechtungsfrist von einem Monat (§ 45 WEG) meist schon knapp.
• Erhaltung und bauliche Veränderung verwechselt. Eine defekte Heizung zu ersetzen ist Erhaltung, und die zahlen alle. Wer denselben Vorgang vorsorglich als bauliche Veränderung behandelt, verschenkt genau diese Rechtsfolge.
• Die 65 Prozent weiterhin für geltendes Recht gehalten. Wir haben Angebote gesehen, in denen noch mit der alten Quote gerechnet wurde. Seit dem 29. Juli 2026 ist das überholt.
• Die Quote ab 2029 auf die vorhandene Heizung bezogen. Sie gilt für neu eingebaute Anlagen. Panik im Bestand ist nicht angebracht.
• Ohne Blick auf den Wärmeplan entschieden. Der teuerste Fehler von allen, und der am leichtesten zu vermeidende.

Was wir dabei tun

Steht in einer von uns verwalteten Gemeinschaft eine Heizungsentscheidung an, bereiten wir drei Dinge vor, bevor überhaupt abgestimmt wird: die Auskunft der Kommune zum Wärmeplan, eine Gegenüberstellung der in Frage kommenden Lösungen samt Förderung, und einen Beschlussvorschlag, in dem die Kostenverteilung ausdrücklich steht - nicht nur die Maßnahme.

Den Beschlussvorschlag stimmen wir mit dem Verwaltungsbeirat ab. Er nennt den Gegenstand so genau, dass hinterher niemand streiten muss, und er sagt, nach welcher Vorschrift die Kosten verteilt werden. In unserem Portal sehen Sie die Unterlagen vorher, nicht erst im Protokoll.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026 und löst das Gebäudeenergiegesetz ab.
• Die 65-Prozent-Pflicht ist ersatzlos gestrichen. Welche Heizung passt, entscheidet wieder das Gebäude.
• Ab 2029 gilt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen eine Quote erneuerbarer Brennstoffe: 10 Prozent, ab 2030 15, ab 2035 30, ab 2040 60 Prozent. Für die ersten beiden Stufen gibt es Hybrid-Alternativen.
• Eine vorhandene, laufende Heizung ist davon nicht betroffen.
• Der Heizungstausch wird mit einfacher Mehrheit beschlossen - das ist WEG-Recht seit 2020 und keine Neuerung des GModG.
• Die schwierigere Frage ist die Kostenverteilung. Ohne doppelt qualifizierte Mehrheit oder Amortisation zahlen nach § 21 Absatz 1 WEG nur die Zustimmenden.
• Vor jeder Entscheidung: Wärmeplan der Kommune abfragen.

Steht bei Ihnen eine Heizung zur Entscheidung an, oder haben Sie ein Angebot auf dem Tisch, in dem die 65 Prozent noch auftauchen? Sprechen Sie uns an. Wir sagen Ihnen, welche Vorschrift für Ihr Haus gilt, was die Kommune zum Wärmenetz sagt und wie der Beschluss formuliert sein muss, damit am Ende nicht die Hälfte der Gemeinschaft die Rechnung trägt.